Курсовая работа icon

Курсовая работа



Смотрите также:

Курсовая работа

Прекращение и расторжение договора социального найма




Содержание

Введение 3

Глава 1.Понятие,сущность и значение договора социального найма 5

1.1. Понятие социального найма 5

1.2. Сущность и значение договора социального найма 6

Глава 2.Основания прекращения и расторжения договора

социального найма 9

2.1. Основания прекращения договора социального найма 10

2.2. Основания изменения договора социального найма 30

Заключение 36

Литература 39


Введение


Смысл предоставления жилых помещений по договору социального найма заключается в том, чтобы обеспечить бесплатным жильем всех граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. При этом действующее жилищное законодательства наделяет правом получения бесплатного жилья только граждан РФ, так согласно п. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Исходя из этого следует отметить всю важность выбранной темы, поскольку в улучшении жилищных условий заинтересовано, как и государство, так и граждане. Более того многие молодые семьи нуждаются в улучшении жилищных условий. В связи с этим каждому ,желающему защитить свои права необходимо знать ,по каким основаниям возможно прекращение и расторжение договора социального найма.

Для большинства людей термин <договор социального найма> кажется новым, многие впервые сталкиваются с ним, получая на руки перечень документов, который необходим для приватизации квартиры. Но на самом деле договор социального найма необходим теперь не только тем, кто готов перевести свою жилплощадь из государственной в частную. Этот документ является единственным, дающим право проживания в муниципальном, или, как мы раньше говорили, государственном жилом фонде.

В советские времена - а большинство жилого фонда в нашей стране было построено и предоставлено в пользование именно тогда - единственным основанием для вселения в квартиру был ордер, который люди получали либо в райисполкоме, либо в управлении по жилищным вопросам на предприятии. Затем следовала прописка в милиции - она закрепляла штампом в паспорте все права человека на полученную жилплощадь. Сейчас такая система уже не действует.

Сейчас люди, которые стали новоселами после первого марта 2005 года, получают на руки договор социального найма автоматически. А вот жители государственных квартир прежнего образца, которые оформлялись еще по советским, или уже российским, но дореформенным правилам, не имеют на руках такого документа. Что же им делать? Идти и заключать договор многие опасаются, ведь в новых жилищных законах специально оговаривается, что человек, заключивший договор после первого марта 2005 года, не имеет право приватизировать занимаемое жилое помещение. Вот такой получается казус.

В настоящем исследовании мы коснемся вопросов сущности исследуемого предмета-договора социального и найма и общественных отношений, связанных с его заключением, уделив особое внимание причинам, по которым договор социального найма может быть расторгнут.

В нашем исследовании мы будем опираться на соответствующую нормативную базу- Конституцию РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, другие нормативно-правовые нормы и инструкции.


^

Глава 1.Понятие, сущность и значение договора социального найма

1.1. Понятие социального найма


В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Также жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях.

Договор социального найма заключается на пользование жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде.1

Предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установленной законодательством. В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР норма жилой площади установлена в размере двенадцати квадратных метров на одного человека.

В основании договора социального найма лежат административный акт органа исполнительной власти о предоставлении жилья в пользование и ордер, выданный на основе этого акта.

Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности и открытости.

Договору социального найма присущи следующие признаки:

• объект социального найма - жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

• основание социального найма - административный акт;

• жилые помещения предоставляются в пользование бесплатно;

• жилые помещения предоставляются в пределах норм жилой или обшей площади, установленной законодательством;

• договор социального найма является бессрочным;

• лимитируется (ограничивается) максимальный размер квартирной платы и оплаты коммунальных услуг. 2

Важной предпосылкой для получения жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость в улучшении жилищных
^

1.2. Сущность и значение договора социального найма



По договору социального найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - обязуется передать другой стороне - нанимателю - жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Наймодателем при этом выступает собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем может быть только физическое лицо. При этом иностранным гражданам и лицам без гражданства жилое помещение по договору социального найма не предоставляется, если иное не предусмотрено международным договором.

Жилищный кодекс РФ предоставляет право состоять на учете малоимущим гражданам, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Порядок признания гражданина малоимущим в каждом субъекте РФ определяется по специально принятому закону. При этом учитываются доходы, приходящиеся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с новым ЖК РФ признаются:3

не являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения;

являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

являющиеся нанимателями, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями.

Правда, если гражданин, для того чтобы получить жилье по договору социального найма намеренно совершил действия, в результате которых он может быть признан нуждающимся в жилом помещении, то он будет принят на учет нуждающихся не ранее чем через пять лет со дня совершения таких действий.

С 1 марта 2005 года введен новый порядок постановки на учет граждан, которые желают получить жилье по договору социального найма. Социальное жилье предоставляется в порядке очередности исходя из времени принятия граждан на учет. Напомним, что ранее практиковалось первоочередное и внеочередное предоставления жилья. Новый ЖК РФ сохранил лишь внеочередное предоставление жилья, причем это касается только трех категорий граждан.

Вне очереди жилые помещения предоставляются:

гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонта или не подлежат реконструкции;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей;

гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Если по Жилищному кодексу РСФСР основанием для заключения договора являлся ордер, то сейчас договор социального найма заключается на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. Договор заключается на неопределенный период, в письменной форме и подписывается сторонами. Наниматель вправе требовать изменения договора социального найма. В частности, это допустимо, если граждане, проживающие в одной квартире, пользуются жилыми помещениями в этой квартире на основании отдельных договоров, но, объединившись в одну семью, они могут изменить договор путем заключения одного договора на все занимаемые помещения с кем-либо их них.

Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия, то есть является бессрочным, соответственно, граждане будут проживать по этому договору социального найма бессрочно.

 


^

Глава 2.Основания прекращения и расторжения договора социального найма

2.1. Основания прекращения договора социального найма



Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемым договором коммерческого найма. Определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора.
Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим от желания сторон.
Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ)4. Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (статья 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.
Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить интересы нанимателя.
Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникнет. К тому же наймодатель заключает договор социального найма не с целью извлечения прибыли, а дабы решить социальную проблему.5

Вместе с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. Согласно подпункту «к» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Исходя из Типового договора перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В отличие от Типового договора ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей.

В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.

Жилищный кодекс устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ)6. Однако данное положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорее это положение указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.7

Что касается момента прекращения отношений по договору социального найма, то он должен быть связан с погашением всех обязанностей нанимателя, в том числе по оплате текущего ремонта, жилого помещения и коммунальных услуг. С точки зрения гражданского законодательства отношения сторон по договору социального найма могут быть прекращены до исполнения всех обязанностей, если наличествует соглашение о новации обязательства (например, обязательство по оплате жилья и коммунальных услуг может превратиться в заемное, статья 818 ГК РФ), предоставлении отступного, прощении долга, либо в случае осуществления зачета. Однако, учитывая особенности субъектного состава (с одной стороны — публичное образование), а также строгую регламентацию отношений сторон законодательством, такие основания прекращения обязательств, как новация, отступное, прощение долга, вряд ли найдут применение.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении согласия членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем. При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится — нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ).

От расторжения договора по инициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального найма расторгается в связи с обменом жилого помещения или его заменой. В этой ситуации инициатива также исходит от нанимателя, но его воля направлена прежде всего на получение иного жилого помещения. При этом нет необходимости в предъявлении требования о расторжении договора социального найма. Расторжение договора социального найма в данном случае производится в рамках исполнения договора об обмене жилого помещения либо решения о замене жилого помещения (пункт 5 статьи 74 ЖК РФ, статья 81 ЖК РФ). При этом расторжение договора социального найма внешне похоже на его прекращение по соглашению сторон.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в пункте 4 статьи 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.
Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора социального найма нанимателем. Приведенный перечень оснований расторжения договора схож с перечнем оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, установленным в статье 687 ГК. Однако условия и последствия расторжения договора имеют определенные отличия.8

Так, при расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК)9. При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных помещений. Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

То есть предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ). Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение может быть предоставлено за его пределами.

Во-первых, такое толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства.

Во-вторых, обеспечить переселение нанимателя в жилое помещение должен наймодатель, который может распорядиться только фондом социального использования, находящимся в его ведении. Поскольку в роли наймодателя выступает орган местного самоуправления либо уполномоченная им организация, жилое помещение предоставляется в пределах того же территориального образования.10

Указание статьи 90 ЖК РФ на то, что жилое помещение предоставляется по нормам общежития, то есть из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека, определяет лишь норму предоставления, но не означает, что переселение должно осуществляться в помещения, имеющие статус общежития. Общежития как разновидность специализированного фонда предназначены для иных целей, они предполагают проживание в течение определенного времени в связи с работой (службой) или учебой (пункт 2 статьи 105 ЖК РФ). Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г.», в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания и соответствующего норме предоставления из расчета не менее 6 квадратных метров жилой пощади на одного человека.

Следует отметить, что правило о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 8 февраля 2006 г. N 0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг» указывается на то, что положения Жилищного кодекса РФ о выселении из жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не способствуют защите интересов граждан. Кроме того, в данном документе отмечено противоречие положений пункта 1 части 4 статьи 83 ЖК РФ и статьи 90 ЖК РФ, определяющих последствия расторжения договора по рассматриваемому основанию. В статье 83 ЖК РФ предусматривается возможность выселения за невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги. В статье 90 ЖК РФ присутствует только соединительный союз «и», свидетельствующий о том, что основанием выселения может явиться только невнесение в течение установленного срока двух видов платежей.
Следует отметить, что Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» разграничивал ответственность за неоплату жилья и коммунальных услуг. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в соответствии со статьей 15.5 Основ допускалось только в случае невнесения платежей за жилое помещение.11

В статье 687 ГК РФ применительно к договору коммерческого найма также речь идет о невнесении платы за жилье, а не за коммунальные услуги.
Представляется, что невнесение платы за жилое помещение в течение установленного срока должно признаваться основанием для выселения из жилого помещения при отсутствии уважительных причин подобных неплатежей. При этом возможность выселения не должна ставиться в зависимость от внесения или невнесения платы за коммунальные услуги.
Невнесение платы за коммунальные услуги может повлечь приостановление или ограничение их предоставления (подпункт «д» пункта 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307). Выселение как мера воздействия на лиц, не вносящих плату за коммунальные услуги, должно допускаться только в случаях, когда невозможно приостановить или ограничить предоставление соответствующих услуг (пункт 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам ). Также выселение может допускаться, если соответствующие меры воздействия не дали положительного результата, а использование жилого помещения без получения неоплаченной нанимателем услуги может привести к порче жилого помещения (например, если помещение не отапливается в зимнее время).

Срок, дающий основания для предъявления требований о выселении нанимателя по договору социального найма, исчисляется иначе, нежели это предусмотрено для договора коммерческого найма жилого помещения. Если согласно статье 687 ГК РФ достаточно невнесения платы за жилое помещение в течение шести месяцев, то Жилищный кодекс устанавливает, что срок неплатежей должен превысить шесть месяцев12.
Кроме того, для предъявления требования о расторжении договора коммерческого найма достаточно самого факта невнесения платы за установленный период. Причина неплатежей не влияет на возможность расторжения договора, она может быть учтена только при решении вопроса о предоставлении срока на устранение нарушений или отсрочки исполнения решения суда о выселении. Выселение же будет невозможным, если будет установлена просрочка кредитора, в частности его поведение, препятствовавшее своевременной оплате (статья 406 ГК РФ). В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма в связи с невнесением платы за жилье и (или) коммунальные услуги возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя. Наличие уважительной причины, то есть фактически отсутствие вины нанимателя, препятствует принятию решения о выселении. При этом к уважительным причинам можно отнести: длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др.Не может считаться уважительной причиной длительное отсутствие в связи с командировкой, отпуском и т.п., когда у нанимателя присутствовала возможность осуществить платежи предварительно.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев»

Следующим основанием расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает. В некоторых нормативных актах повреждение жилого помещения именуется порчей (например, статья 687 ГК РФ, статья 7.21 КоАП РФ).
Жилищное законодательство не раскрывает понятия разрушения и повреждения жилого помещения.

Разрушение может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение в негодность либо как результат таких действий. Если разрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожение жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования по назначению, если восстановление помещения невозможно или нецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства.

Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути переоборудование или переустройство обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения. Их незаконное осуществление следовало бы рассматривать как иной вид нарушения договора. Однако действующее законодательство, устанавливая запрет на переоборудование или переустройство без соблюдения определенного порядка, не предусматривает такого основания расторжения договора с нанимателем. Вместе с тем подобные действия можно признать существенным нарушением договора социального найма, последствием которого может быть и расторжение договора по инициативе наймодателя.
Представляется, что основанием для расторжения договора социального найма являются сами действия нанимателя и лиц, за которых он отвечает, ведущие к разрушению или повреждению жилого помещения. Соответствующий результат при этом может и не наступить. Если речь идет о разрушении жилого помещения как о результате определенных действий, то требование о расторжении договора предъявляться не должно, так как он прекратится по иному основанию — в связи с утратой жилого помещения (пункт 5 статьи 83 ЖК РФ). Если утрата помещения вызвана действиями нанимателя или лиц, за которых он отвечает, к нему может быть предъявлено требование о возмещении вреда. Наделение же наймодателя правом требовать расторжения договора при повреждении или разрушении жилого помещения имеет превентивное значение и направлено на предотвращение негативных последствий или еще большего вреда.
Исходя из формулировки статьи 83 ЖК РФ можно заключить, что разрушение и повреждение предполагают активные действия нанимателя или лиц, за которых он отвечает. Однако норма, определяющая основание расторжения договора, и норма, регламентирующая его последствия, имеют существенные отличия. Так, в качестве основания расторжения названы повреждение и разрушение жилого помещения.

В статье 91 ЖК РФ, определяющей порядок выселения из жилого помещения, в том числе и в рассматриваемых случаях, речь идет о бесхозяйственном обращении с жилым помещением, влекущим его разрушение. Таким образом, если исходя из статьи 83 ЖК РФ можно предположить, что разрушение характеризует направленность действий нанимателя и членов его семьи, то положение статьи 91 ЖК РФ свидетельствует о том, что выселить можно и в случае, если имеет место бездействие, а разрушение рассматривается как возможный результат такого бездействия. То есть систематическое неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта тоже можно квалифицировать как бесхозяйственное обращение с жилым помещением, ведущее в итоге к его разрушению. Таким образом, согласно статье 91 ЖК РФ разрушение — лишь предполагаемое последствие. При таком подходе утрачивает актуальность разграничение разрушения и повреждения. Повреждение помещения тоже в конечном счете ведет к разрушению.

Следует отметить, что ЖК РФ называет в качестве основания для расторжения договора социального найма разрушение или повреждение жилого помещения. Однако представляется, что таковым должно являться и разрушение и повреждение не только непосредственно жилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома.

Расторжение договора по рассматриваемому основанию возможно, если после предупреждения нанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения, таковые не будут устранены. При этом нанимателю должен быть предоставлен разумный срок для устранения допущенных нарушений (пункт 1 статьи 91 ЖК РФ).

Основанием для расторжения договора социального найма может быть поведение самого нанимателя или лиц, за которых он отвечает. К последней категории непосредственно Жилищным кодексом отнесены поднаниматели (пункт 3 статьи 76 ЖК РФ), временные жильцы (пункт 3 статьи 80 ЖК РФ). Что касается полностью дееспособных членов семьи нанимателя, то в отношении них действует правило о солидарной ответственности по всем обязательствам, вытекающим из договора социального найма (пункт 2 статьи 69 ЖК РФ)13. Однако, поскольку стороной договора является только наниматель, их можно отнести к лицам, за действия которых наниматель отвечает.

Поскольку ответственность нанимателя и дееспособных членов семьи является солидарной, договор социального найма может быть расторгнут, а они все выселены из жилого помещения, даже если вредоносные действия совершались одним из них, поднанимателем или временным жильцом, но ни наниматель, ни члены его семьи не приняли мер по устранению допущенных нарушений.

Наниматель и члены его семьи не отвечают за действия бывших членов семьи. Последние несут все обязанности самостоятельно (пункт 4 статьи 69 ЖК РФ). Следовательно, если разрушение или повреждение помещения допускает бывший член семьи нанимателя, требование о расторжении договора не предъявляется, а речь может идти только о выселении этого гражданина.

Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.
Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например с нарушением правил содержания домашних животных.

Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.

Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей.

Буквальное толкование рассматриваемого положения статьи 83 ЖК РФ приводит к выводу, что наймодатель может требовать расторжения договора, если невозможность проживания создается для соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Вероятно, это редакционный недостаток, и речь идет прежде всего о лицах, проживающих в иных жилых помещениях той же квартиры или многоквартирного дома.14

Наймодатель может требовать расторжения договора, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.
Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Следует отметить, что требовать выселения нанимателя в случае нарушения прав и интересов соседей, а также бесхозяйственного использования жилого помещения вправе не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.
К заинтересованным лицам относятся граждане, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе соседи нанимателя.
Надо отметить, что члены семьи нанимателя (если только это не бывшие члены семьи) соседями не являются и не могут заявлять требования в качестве соседей, права которых нарушены.
Важно обратить внимание на то, что заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора социального найма, так как сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в данном случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.

Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в статье 85 ЖК. Это случаи, когда:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) после проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 85 ЖК).

Положения статьи 85 ЖК РФ конкретизируют положения о прекращении договора в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Все указанные обстоятельства свидетельствуют о дальнейшей невозможности исполнения договора (статья 416 ГК РФ). Предметом найма является индивидуально-определенный объект, обладающий перечисленными в законе признаками. Утрата соответствующих признаков влечет за собой невозможность исполнения договора. Замена жилого помещения на другое в рамках одного договора не предусматривается.

В этих случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Наниматель может добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилое помещение. Если наниматель по каким-либо причинам отказывается освободить жилое помещение, вопрос о его выселении решается в судебном порядке. Обычно возражения нанимателя связаны с местом нахождения нового жилого помещения, его размерами. Часто наниматели отказываются освободить жилое помещение, требуя предоставления другого жилого помещения с учетом их нуждаемости. Однако подобные требования необоснованны. Предоставление другого жилого помещения в связи с невозможностью использования занимаемого по договору социального найма жилья и предоставление жилого помещения лицам, стоящим на очереди в качестве нуждающихся в жилом помещении, производятся по различным правилам. Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Таким образом, в случае если помещение становится непригодным для проживания по обстоятельствам, не зависящим от нанимателя, ему гарантируется предоставление равноценного жилья, то есть нельзя ухудшить жилищные условия. Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, обстоятельства, влияющие на улучшение жилищных условий, во внимание не принимаются. Граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
Субъекты, обязанные предоставить жилье взамен утраченного, определяются в зависимости от основания выселения. Если дом подлежит сносу, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет орган местного самоуправления, принявший решение о сносе дома (статья 86 ЖК РФ). Если выселение связано с переводом жилого помещения в нежилое или с проведением капитального ремонта, обязанность предоставить другое благоустроенное жилье возлагается на наймодателя (статья 87, пункт 1 статьи 88 ЖК РФ).

Помещение, предоставляемое нанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ, должно быть благоустроенным. Причем помещение должно быть благоустроено применительно к условиям данного населенного пункта. Общие требования к благоустройству жилого помещения содержатся в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Субъекты РФ и муниципальные образования не обязаны устанавливать собственные требования к уровню благоустройства жилого помещения. Требования, предусмотренные на федеральном уровне, носят императивный характер, субъекты РФ и муниципальные образования не могут их снизить. Однако они могут повысить собственные требования к благоустройству с учетом своих возможностей. Если же таких повышенных требований не предусмотрено, следует руководствоваться требованиями, закрепленными в федеральном законодательстве.15

Предоставление жилого помещения в случаях выселения по обстоятельствам, не связанным с действиями нанимателя и лиц, за которых он отвечает, осуществляется в пределах населенного пункта, где находилось жилое помещение, подлежащее освобождению. Общая площадь нового жилья должна быть равнозначной общей площади ранее занимаемого жилого помещения (статья 89 ЖК). При этом важно учитывать, что федеральное законодательство не обязывает предоставить жилое помещение в том же районе или административном округе городов, имеющих территориальное деление. Однако нормативными актами отдельных субъектов РФ предусматриваются подобные гарантии. Например, статья 3 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» устанавливает, что гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, предоставляются благоустроенные жилые помещения в районе проживания. Районом проживания считается территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом данные районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы.

Требование о соблюдении общей площади не означает, что предоставляемое жилое помещение по количеству комнат, их расположению и т.д. должно полностью соответствовать предыдущему.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (пункт 2 статьи 89 ЖК).

Если выселение производится в судебном порядке, предоставляемое гражданину жилое помещение должно указываться в решении суда (пункт 3 статьи 89 ЖК).

Жилищный кодекс не предусматривает права нанимателя и членов его семьи требовать другого жилого помещения, если занимаемое ими жилье не может использоваться по назначению. Однако данная возможность вытекает из существа договора социального найма, объектом которого может быть только пригодное для проживания жилое помещение.
При проведении капитального ремонта выселение может носить временный характер и также не связываться с прекращением договора социального найма (пункт 1 статьи 88 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое помещение маневренного фонда. Подобное отселение можно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения — предоставить жилье на время капитального ремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.
Расторжение договора найма жилого помещения в связи с капитальным ремонтом возможно, если:

1) стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;

2) жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. В указанных случаях наймодатель может требовать выселения гражданина в другое благоустроенное жилое помещение в принудительном порядке.

К основаниям прекращения договора социального найма по причинам, не зависящим от воли сторон, относится смерть одинокого нанимателя (пункт 5 статьи 83 ЖК). Хотя право пользования жилым помещением по договору социального найма относится к числу имущественных прав, оно принадлежит конкретному гражданину-нанимателю и не переходит по наследству, даже если наследник является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении. Если с нанимателем проживали члены его семьи, договор не прекратится, а изменится. Нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов его семьи. Данное положение обусловлено тем, что члены семьи обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не прекращается в случае смерти нанимателя.
Обобщая изложенное, можно отметить, что положения ЖК РФ о прекращении договора социального найма урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности в правоприменительной практике. К одной из основных проблем относится несогласованность положений статьи 83 ЖК РФ, содержащей основания прекращения договора социального найма, с нормами о выселении из жилого помещения. Представляется, что основания расторжения договора социального найма должны быть определены в законодательстве более четко. Положения о выселении из жилого помещения как одном из последствий прекращения договора социального найма не должны предусматривать иных оснований или излагаться в иной форме.16

Положения о расторжении договора социального найма содержатся не только в статье 83 ЖК РФ. Так, расторжение договора социального найма при обмене регулируется статьей 74 ЖК РФ. Однако это не означает, что данное основание расторжения договора является особым. Поскольку в данном случае расторжение договора социального найма возникает в результате заключения договора об обмене жилыми помещениями, а обмен осуществляется с согласия наймодателя, расторжение первоначального договора социального найма производится по соглашению сторон. Однако надо признать, что возможности наймодателя повлиять на существование договора ограничены. Хотя договор обмена подлежит согласованию с ним, он может отказать в согласовании только при наличии указанных в законе оснований (пункт 4 статьи 74 ЖК РФ).  

Отношения владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда, урегулированные договором социального найма, являясь устойчивыми, стабильными, тем не менее, представляют собой развивающееся явление. Возникая однажды, указанные отношения могут неоднократно подвергаться последующему изменению.17

2.2. Основания изменения договора социального найма


Договор социального найма изменяется в основном вследствие перемен, которые происходят в жизни нанимателя и его семьи. Семья на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в половозрастном отношении. Кроме того, изменяться также могут иные обстоятельства, влияющие на развитие договорных отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. И.С. Вишневская отмечает, что с момента возникновения жилищных правоотношений до их прекращения в редких случаях остается неизменным количественный и качественный состав семьи нанимателя, могут изменяться предмет договора, его содержание, режим жилого помещения.

Основаниями изменения и прекращения отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (собственно, как и любого гражданско-правового отношения) являются юридические факты или их совокупность (юридический состав). Изменение указанных отношений находит свое отражение и закрепление в договоре социального найма.
По мнению Б.С. Лесина, изменение правоотношения является наиболее сложным моментом его движения. Изменение отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда социального использования может затрагивать все элементы этих правоотношений, причем как порознь, так и в совокупности. Как правило, под изменением отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда понимается такая стадия его развития, на которой изменяется его содержание, субъектный состав, предмет либо и то и другое одновременно. При этом возникает закономерный вопрос о том, как отграничивается стадия изменения указанного правоотношения от стадии его прекращения. Представляется заслуживающим поддержки мнение ученых, указывающих, что основным показателем изменения этого правоотношения является сохранение нанимателем или другими лицами, обладающими самостоятельным правом на жилое помещение (или хотя бы кем-нибудь из указанных граждан), прав (возможно, и в измененном виде) на конкретное жилое помещение (изменение отдельных элементов правоотношения при сохранении его самого). Справедливым обоснованием такой позиции служит то, что любое правоотношение - это отношение двух сторон по поводу конкретного предмета. Поэтому, когда лица перестают "относиться" друг к другу по поводу конкретного предмета, прекратившимся должно быть признано и само правоотношение.18

Основания, по которым может быть изменен договор социального найма, содержатся в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанной статье Жилищного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда договор социального найма может быть изменен исключительно по требованию нанимателя.

Так, одним из оснований изменения договора социального найма является объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае объединившиеся граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации). По словам П.И. Седугина, "чаще всего такого рода требования предъявляют объединившиеся в одну семью супруги, родители и дети".19

Необходимо отметить, что в части 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации отсутствует указание на то, что объединившиеся граждане вправе требовать заключения единого договора социального найма на занимаемые ими жилые помещения лишь с согласия проживающих с ними членов их семей. Е.С. Гетман и Е.Н. Могилевская справедливо полагают, что, несмотря на то что в этой норме Жилищного кодекса Российской Федерации не содержится требования о необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер. Согласно статье 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, наниматель и члены его семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма, и, следовательно, очевиден вывод, что условия договора могут быть изменены только с согласия всех дееспособных членов семьи нанимателя. Учитывая изложенное, представляется, что в часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации целесообразно внести соответствующее уточнение.
Вторым основанием изменения договора социального найма названо требование дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. При этом указанный случай изменения договора социального найма может иметь место не только по обстоятельствам смерти нанимателя, но и в случае выезда нанимателя в другое постоянное место жительства, а также в случае продолжения проживания нанимателя в данном жилом помещении. В юридической литературе справедливо отмечается, что "вопрос о замене нанимателя обычно возникает, когда наниматель является лицом преклонного возраста и хотел бы, чтобы до его смерти были оформлены права члена его семьи".
Необходимо отметить, что Жилищным кодексом Российской Федерации сужен перечень возможных случаев изменения договора социального найма. В частности (в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР), законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (в литературе такое изменение договора социального найма называлось "разделом жилого помещения" или "разделом лицевого счета"). Это решение обусловлено попыткой прекратить практику превращения отдельных квартир в квартиры коммунального заселения. К разделу жилого помещения ранее прибегали не только бывшие супруги, но и взрослые дети и родители, а также другие родственники, проживающие в одном жилом помещении, однако не ведущие совместного хозяйства, общих расходов и подчас имеющие между собой неприязненные отношения.
Устанавливая запрет "раздела жилого помещения", занимаемого по договору социального найма, законодатель, однако, не решил вопроса о порядке разрешения споров, связанных с разделом таких жилых помещений, возникших до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.20

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29 января 2004 г. N 2-П , изменение законодателем ранее установленных условий должно осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм. С этим связаны законные ожидания граждан, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано. С учетом указанной позиции Конституционного Суда Российской Федерации представляется правомерным предложение о дополнении содержащего переходные положения Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" нормой, согласно которой к отношениям, связанным с изменением договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя путем заключения с ним отдельного договора социального найма, возникшим до 1 марта 2005 г., применяется прежний порядок такого изменения договора социального найма. Предлагаемое положение может восполнить имеющуюся правовую неопределенность в регулировании указанных отношений, а также позволит судебным органам придерживаться единой практики при рассмотрении подобных дел.

Перечень перечисленных в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации случаев изменения договора социального найма не является исчерпывающим.

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит и иные основания, по которым договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Следует отметить, что указанные основания, как правило, сформулированы в Жилищном кодексе Российской Федерации в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя. Однако учитывая, что реализация указанными лицами отдельных правомочий приводит к изменению договора социального найма, они также должны быть проанализированы в качестве оснований изменения этого договора.
Одним из таких оснований изменения договора социального найма по инициативе нанимателя, согласно части 2 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, является вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение других лиц в качестве членов семьи. Такое вселение не только изменяет субъектный состав договора социального найма, но и может оказать влияние на права и обязанности нанимателя. Так, например, вселение в качестве члена семьи нанимателя гражданина, пользующегося определенными мерами социальной поддержки, может изменить обязанность нанимателя по оплате жилья и коммунальных услуг.
Также основанием изменения договора социального найма по инициативе нанимателя является вселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение, общая площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции дома уменьшилась (часть 4 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире (статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации). В первом случае предмет договора социального найма изменяется в сторону уменьшения, а во втором случае - в сторону увеличения.
Помимо изложенного, как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя, договор социального найма может быть изменен в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения одного из членов семьи нанимателя, виновного в грубых нарушениях, допущенных им при пользовании жилым помещением, а также в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным (статья 91 Жилищного кодекса Российской Федерации).


Заключение


Таким образом, мы выяснили два принципиальных момента. Первый:  договор социального найма является единственным основанием для вселения и проживания в квартире муниципального жилого фонда. Второе: в отношении тех граждан, кто получал квартиру до 1 марта 2005 года, договор социального найма считается заключенным, но не оформленным. И это не является основанием для ограничения их права на приватизацию занимаемого помещения.

В настоящей работе мы рассмотрели перечень возможных случаем изменения и расторжения договора социального найма.

Остается спорным вопрос о возможности отнесения переустройства и перепланировки жилого помещения (глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации) к основаниям изменения договора социального найма.
В частности, В.В. Васильевым указывается, что "изменения предмета договора социального найма в связи с переустройством и перепланировкой являются основаниями для прекращения одного жилищного правоотношения и возникновения нового", с чем, однако, трудно согласиться. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение конфигурации жилого помещения, что, по существу, и представляют собой переустройство и перепланировка (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации), могут лишь видоизменить предмет договора социального найма, в связи с чем могут изменяться и отношения владения и пользования жилым помещением по договору социального найма. Говорить о прекращении указанных отношений оснований не имеется, поскольку они продолжают представлять собой отношения прежних лиц по поводу прежнего предмета (в результате переустройства и перепланировки адрес или место расположения жилого помещения не меняются).

Представляется, что переустройство и перепланировку жилого помещения с определенными оговорками можно отнести к основаниям изменения договора социального найма. При этом стоит поддержать позицию Б.М. Гонгало, согласно которой переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае их осуществления . Например, замена в жилом помещении санитарно-технического оборудования, как правило, не приводит к изменению договора социального найма. Внесение изменений в договор социального найма, скорее всего, может быть связано с изменением в результате перепланировки конфигурации жилого помещения, являющегося предметом этого договора.
По инициативе наймодателя право собственности (право хозяйственного ведения или оперативного управления) на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, может быть передано другому лицу. Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 64 Жилищного кодекса Российской Федерации, такой переход прав наймодателя на жилое помещение не влечет за собой изменения условий договора социального найма. Указанное положение также отражено в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. N 5 (в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10).
Вместе с тем формулировки названных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации представляются не вполне корректными, поскольку смена собственника жилого помещения влечет изменение договора социального найма в части, касающейся субъектного состава договора - изменяется наймодатель. Очевидно, что цель статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 64 Жилищного кодекса Российской Федерации - защита и сохранение прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма в случае перехода права собственности (или иного вещного права) на жилое помещение к другому лицу. Следовательно, целесообразно обсудить вопрос о внесении в указанные нормы уточнений, предусматривающих, что переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения договора социального найма, а также изменение прав и обязанностей сторон по указанному договору.

Ряд оснований изменения договора социального найма жилого помещения, являясь правоизменяющим, специально в Жилищном кодексе Российской Федерации остались не выделенными.


Литература


1. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 18.12.2006).

2. Федеральный закон <О приватизации государственного и муниципального имущества> № 178-ФЗ от 21.12.2001 (ред. от 27.07.2006).

3. Постановление Правительства РФ "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" № 315 от 21.05.2005.

4. Постановление Правительства РФ "О порядке предоставления молодым ученым субсидий на приобретение жилых помещений в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан федеральной целевой программы "жилище" на 2002 - 2010 годы"  № 765 от 14.12.2006. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. – М: Спарк, 1997;

5. Свой дом, своя квартира. Федеральные законы, нормативные документы, комментарии // Библиотека «Российской газеты». Вып. 12. М., 2005

6. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. – М.: Юристъ, 2004

7. Международное публичное право. Сборник документов. В 2-х томах. – М.: БЕК, 2003

8. Витрянский В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право, 2001

9. Гетман Е.С. О праве на замену жилой площади // Соц. законность, 2003

10. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 2003

11. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право, 2005

12. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика, 2001

13. Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда. – Вестник МГУ. 2003

14. Потяркин Д. Заключение договора // Хозяйство и право,2004



1 http://www.dom-i-zakon.ru


2 Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 18.12.2006).


3 http://www.dom-i-zakon.ru


4 Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 18.12.2006).


5 http://www.dom-i-zakon.ru


6 Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 18.12.2006).

7 http://www.dom-i-zakon.ru


8 http://www.dom-i-zakon.ru

9 Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 18.12.2006).


10 http://www.dom-i-zakon.ru


11 http://www.dom-i-zakon.ru


12 Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 18.12.2006).


13 Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 18.12.2006).


14 http://www.dom-i-zakon.ru


15 http://www.dom-i-zakon.ru


16 http://pravonetwork.com.ru


17 http://www.dom-i-zakon.ru


18 http://pravonetwork.com.ru

19 http://www.dom-i-zakon.ru


20 http://www.dom-i-zakon.ru






Скачать 419.13 Kb.
Дата конвертации26.02.2013
Размер419.13 Kb.
ТипКурсовая
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rud.exdat.com


База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2012
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Документы