Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения icon

Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения



Смотрите также:
ОГЛАВЛЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ.....................................................................................3

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.................................................................8

1.1. Жилое помещение как объект купли-продажи................................8

1.2. Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи

жилого помещения...................................................................... 16

1.3. Существенные условия заключения договора купли-продажи

жилого помещения.....................................................................24

1.4. Процедура заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения.....................................................................34

2. ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ................................................................51

2.1 .Особенности защиты прав собственника жилого

помещения................................................................................51

2.2. Проблемы защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилого помещения.....................................................................63

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.............................................................................77

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК..................................................82

ПРИЛОЖЕНИЯ..............................................................................89

3

ВВЕДЕНИЕ

В современном имущественном обороте широкое распространение
получил договор купли-продажи недвижимости. Российское
законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает
особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества,
учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта
гражданских прав. Правовое регулирование столь
важного сегмента рынка потребовало коренного изменения
гражданского законодательства, содержание и практика применения
которого весьма актуальны для цивилистических исследований.

Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, остаются еще нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы.

В общем объеме продаваемой в Российской Федерации недвижимости большая часть приходится на жилые помещения, именно поэтому в настоящей работе внимание концентрируется на этом весьма актуальном

вопросе. При этом статус жилых помещений получил в законодательстве определенное правовое регулирование. Особенно это проявилось в связи с вступлением в законную силу нового Жилищного кодекса РФ. Все это требует обеспечения правомерности сделок с жильем, раскрытия злоупотреблений со стороны участников имущественного оборота.

В данной сфере гражданско-правовых отношений существует и по сей день множество проблем, требующих законодательного регулирования, что свидетельствует об актуальности выбранной темы исследования. Сложность регулирования данных отношений обусловлена не только высокой стоимостью предмета права собственности и особым режимом перехода права собственности на жилые помещения, но и сложностью самой процедуры оформления данного вида договорных правоотношений. Большинство граждан не имеют четкого представления о процедуре оформления сделок с недвижимостью и становятся жертвами мошенников.

Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство, несомненно, не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

Круг вопросов, охватываемых избранной темой, недостаточно разработан современной российской гражданско-правовой наукой. Отсутствует пока решение фундаментальных вопросов, связанных справовым положением членов семьи собственника жилого помещения. В массе имеющихся опубликованных материалов преобладают публикации описательного характера, в лучшем случае освещающие судебную практику, но чаще пересказывающие содержание действующих нормативных актов.

Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность, что и предопределяет теоретическую и практическую значимость рассматриваемых в работе вопросов.

В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка проанализировать юридическую практику.

Вопросам исследования нюансов и существующих проблем в правовом регулировании продажи жилых помещений уделяли внимание большое количество цивилистов и практиков. Теоретической основой для исследования по данной теме явились работы ученых-цивилистов: М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, П. В. Крашенинникова, Д. И. Мейера, Е. А. Суханова, Ф. С. Хейфеца, А. М. Эрделевского1. Также некоторые вопросы исследованной темы проанализированы в работах: В. С. Ема, В. Г. Шабалина, Н. Д. Шестаковой, Е. А. Чефрановой2 и др.

1 Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. - М.: Статут, 2000.; Матеи У. Основные положения права собственности / У. Матеи, Е. А. Суханов. - М.: Рассвет, 1999.; Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву / Ф. С. Хейфец. - М.: Юрайт, 2001.

2 Чефранова Е. А. Правовое регулирование имущественных отношений с участием несовершеннолетних членов семьи / Е. А. Чефранова; под ред. А. М. Нечаевой. - М.: ИГП РАН, 2005.; Шестакова Н.Д. Недействительность сделок / Н. Д. Шестакова. - СПб.: Питер, 2001.; Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / В. С. Ем // Законодательство. - 2005. - № 10. - С. 10 -24.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы являются отношения, складывающиеся при купле-продаже жилых помещений на российском рынке недвижимости.

Предметом исследования являются особенности правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения, изучение современных проблемных аспектов продажи жилья.

Цель исследования заключается в анализе регламентации отношений из договора продажи жилого помещения российским законодательством, направленном на выявление резервов ее совершенствования.

В ходе исследования поставлены следующие задачи:

• раскрыть специфику жилых помещений как особого объекта купли-продажи;

• провести детальный анализ существенных условий договора купли-продажи жилого помещения;

• определить правовое значение формы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью; ;

• раскрыть специфику защиты прав собственника на жилые помещения;

• изучить проблемы защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилого помещения;

• выработать и обосновать предложения и рекомендации по

совершенствованию действующего законодательства и практики его

применения.

^ Научная новизна выпускной квалификационной работы состоит в том, что проведено комплексное научное исследование теоретических и практических аспектов правового регулирования, практики толкования и реализации договора купли-продажи жилого помещения, по результатам которого разработаны и внесены предложения по дополнению и уточнению отдельных законодательных норм РФ.

^ Практическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, выводов, рекомендаций длясовершенствования действующего законодательства, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике судов и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также широким кругом участников рынка жилья.

Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения, библиографического списка, состоящего из 55 источника, и 10 приложений.


^ 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1.1. Жилые помещения как объект купли-продажи

Развитие института права собственности на жилые помещения в России имеет свои особенности. Дореволюционное законодательство не знало классификации недвижимости на жилую и нежилую. Любое строение являлось принадлежностью земельного участка, на котором оно расположено, и следовало его судьбе.

После революции 1917 г, сначала земля, а затем и недвижимость в городах и селениях были изъяты из оборота. Таким образом, в конце 1918 г. был сформирован муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственности местных Советов, наряду с которым сохранялся незначительный по размеру личный жилищный фонд.

С исключением земли из объектов гражданских прав было упразднено деление вещей на движимые и недвижимые. Кроме того, владельцы личных жилых строений могли использовать жилую площадь только для себя и членов своей семьи: извлечение из владения домами нетрудовых доходов было запрещено законом. Сделки купли-продажи жилых домов подчинялись двум правилам:

1) в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не должно оказаться двух или более владений;

2) от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей должно совершаться отчуждение не более одного владения в течение трех лет. При этом под владением признавался дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками (ст. 182 ГК РСФСР 1922 г.)1.

Только с введением Закона "О собственности в РСФСР" от 24 декабря

1990 г. и Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля

1991 г. в гражданский оборот были введены квартиры в многоквартирном

Грибанов В. П. Осуществление и защита гражданских прав. - 2-е изд., стереотип. - М: Статут, 2001.-С. 293-294.

доме. Были сняты ограничения в количестве, размерах, стоимости жилой недвижимости, находящейся в собственности граждан. Данный принцип был закреплен и в ст. 6, 7 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г.1

вырезано

семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат, по существу, означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений.

Следует согласиться с мнением заслуженного юриста Российской Федерации Г.Ф. Шешко, считающим, что "выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение": жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры - имеет определенные недостатки. Квартира, комната являются лишь составляющими целого - жилого дома; определять целое через его часть некорректно"1.

Итак, главным критерием отнесения недвижимости к объектам договора купли-продажи жилого помещения является признак ее предназначенности для проживания граждан. Под предназначенностью следует понимать изначальное функциональное назначение жилого помещения, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета.

В заключение отметим, что правильнее применительно к отношениям собственности и купли-продажи применять термин "жилая недвижимость", а не "жилое помещение". Понятие "жилое помещение" включает в себя только жилые комнаты и подсобные помещения. Следовательно, его применение целесообразно только к отношениям найма. Термин "жилая недвижимость" шире понятия "жилое помещение". Оно включает в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения. То есть применение термина "жилая недвижимость" позволяет рассматривать

1 Шешко Г. Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. - 2005. - № 7. - С. 5.

обозначаемые им объекты как имущественный комплекс со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Определение жилой недвижимости как объекта купли-продажи можно сформулировать следующим образом: ею является строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

^ 1.2. Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения

В настоящее время договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли-продажи регулируются гл. 30 ГК РФ1.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью

Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья. - М.: «Издательство ЭЛИТ», 2007. - С. 253.

жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничении по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (см. Приложение 2).

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи. В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК

РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле-продаже.

Отметим, что Жилищный кодекс РФ не содержит ни одной статьи о купле-продаже жилья. Вместе с тем исходя из содержания ст. 4 следует, что жилищное законодательство регулирует в том числе и отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения (значит, и отчуждения по договорам купли-продажи) жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда.

В ГК заложены основные положения и принципы реализации договорных правоотношений и прав в данной сфере гражданского оборота, но наибольшую сложность и интерес, в данном случае, вызывают нормы регулирующие правила государственной регистрации права собственности и иных прав на недвижимое имущество.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) формируется с середины 90-х гг. На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК.

Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами

1 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.

ГК, что следует из приоритета законодательных актов, характерного для отечественного законодательства (международные акты, Конституция, кодексы, федеральные законы, постановления Правительства, указы Президента и т.д.)1.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение, рассматриваемый в предыдущем параграфе работы.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164, ч.2 ст. 558 ГК РФ).

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

вырезано

помещения соблюдена, если сторонами в простой письменной форме составлен договор и

1 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / под ред. Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Ю. Кабалкина, А. Г. Лисицына-Светланова. - М.: Юрайт-Издат, 2005. - С. 256 - 258. Ожегов С. И. Словарь русского языка. - М.: Книжный мир, 1990. - С. 853.

зарегистрирован в ЕГРП учреждения юстиции. Следовательно, форма договора соблюдена, если он заключён. С этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для сторон (п.1 ст.425 ГК РФ). С этого момента, в силу п.1 ст.556 ГК РФ, покупатель вправе требовать исполнение договора, т.е. передачи ему жилого помещения. Причём передача считается состоявшейся после фактического вручения и подписания передаточного акта. При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передачи жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков (ст.398 ГК РФ).

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (подтверждается штампом на договоре), именно с этого момента сделка признается заключенной согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, и регистрация права собственности приобретателя-покупателя в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ (подтверждается свидетельством о регистрации права).

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения — это только подтверждение, а не исполнение права собственности покупателя. Известно, что выраженные в заключенном договоре обязательства сторон, по сути, являются обещаниями, которые могут быть не выполнены: продавец не передаст жилье, а покупатель не оплатит стоимость квартиры. Да и сам договор может быть расторгнут еще до его исполнения. Следовательно, при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора может не совпадать с моментом перехода права собственности на нее к приобретателю. До регистрации перехода права собственности на жилье к покупателю он не может распоряжаться им, даже если помещение уже получено во владение и пользование. Поэтому государственной регистрации подлежат как сама сделка (договор купли-продажи), так и переход права на жилое помещение к покупателю.

Эти два действия не обязательно должны совершаться одновременно, так как регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на продаваемое помещение. После подписания договора у продавца и покупателя возникает обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. 3, 4 ст. 165ГКРФ1.

Возможно совершение сделки под условием. Например, стороны вправе договориться о переходе права собственности после оплаты. В этом случае моменты регистрации сделки и перехода права к покупателю не совпадают. Первоначально регистрируется сам договор, затем производятся все денежные расчеты, лишь затем передается имущество и заявляется в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. Подобные процедуры обеспечивают законные права и интересы сторон по сделке.

В том случае, когда условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи (п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения2).

1 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П. В. Крашенинникова. -М.:Спарк, 1999.-С. 42-43.

2 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»: Приказ Министерства юстиции от 6 августа 2001 г. № 233 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 35.

На наш взгляд такая конструкция представляется не практичной, когда законодатель разделяет во времени регистрацию договора и регистрацию перехода прав по договору. Предполагается, что к моменту регистрации договора стороны уже согласовали все существенные условия, а значит, нет необходимости откладывать переход прав на жилое помещение. Более удачной является конструкция регистрации ипотеки: «регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Регистрация договора купли-продажи жилого помещения и (или) перехода права возможна только в случае регистрации в ЕГРП ранее возникшего права продавца (до 31 января 1998 года). Согласно п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если продавец приобрел недвижимость после 31 января 1998 года, но не зарегистрировал свое право в ЕГРП, у него не возникло права собственности. Такое лицо не обладает правом отчуждения недвижимости и не может заключать сделки в отношении нее.

Как подчеркивается в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1 государственная регистрация прав включает в себя:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (ст.ст. 12, 13, 16, 17, 18 Закона);

1 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Приказ Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. № 184 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002. -№11.

- правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона);

удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

Важно отметить, что на этапе регистрации государство дает юридическую оценку не фактическим или подразумевавшимся действиям продавца и покупателя, а действиям юридическим, которые были закреплены согласно взаимной воле сторон в документах соответствующей закону формы. При этом государство исходит из того, что граждане осведомлены о правовых последствиях совершения ими тех или иных, именно юридически закрепленных, действий. Однако зачастую граждане не отдают отчета в том, какие юридические последствия могут повлечь документы, которые они подписали. А сами документы, в свою очередь, повторимся, полностью не соответствуют фактически совершенным действиям.

Одна из основных проблем, как представляется, — определение пределов проверки учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью и перечня дополнительных документов, необходимых для государственной регистрации сделок и прав на их совершение. Введенные Законом о регистрации понятия «правовая экспертиза», «сомнения в наличии оснований для государственной регистрации» оказывают субъективное влияние на процедуру регистрации: должностные лица учреждений юстиции требуют у заявителя документы, часто не имеющие отношения к приобретению и регистрации прав на недвижимость .

Практика показывает, что больше всего дополнительные документы требуются учреждениями юстиции по регистрации прав в случаях, когда предметом сделки является жилое помещение. И это понятно, так как в этой сфере сегодня совершается значительное количество преступлений, например, только в 2006 г. в России было совершено около двух тысяч преступлений в сфере жилищных правоотношений, ущерб от которых не идет ни в какое сравнение со всеми другими преступлениями .

Что же касается перечня дополнительных документов, необходимых для государственной регистрации сделок и прав на их основании, то в соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнительные документы должны быть представлены в случаях, установленных законом. Определить, требуется ли данный документ на стадии приема документов на государственную регистрацию, не всегда можно. Это может быть установлено лишь при проведении экспертизы. Однако в этом случае регистратор прав должен направить письменное уведомление лицам, обратившимся за регистрацией прав, с указанием, какие именно документы необходимо представить дополнительно. А это, в свою

1 Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / В. С. Ем // Законодательство. - 2005. - № 10. - С. 10.

2 Эрделевский А. М. Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость / А. М. Эрделевский // Закон. - 2005. - № 3. - С. 70 - 71.


очередь, вызывает неудобства для лиц, обратившихся за регистрацией прав. Кроме того, в этом случае могут отодвигаться сроки регистрации прав, что также может отрицательно сказываться в определенных жизненных ситуациях (например, лицу, обратившемуся за регистрацией прав, необходимо срочно переехать на другое место жительства). Именно поэтому можно утверждать, что вопросы экспертизы и проверки должны быть организованы самостоятельно и независимо от органов государственной регистрации. Вместе с тем представляется, что понятие «сомнения в наличии оснований для государственной регистрации», указанное в п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, предполагает отсутствие необходимого дополнительного документа.

Документы на регистрацию должны быть поданы обеими сторонами по сделке: как продавцом, так и покупателем (п.1 ст. 16 Федерального закона) (см. Приложение 5). Заметим, что по ранее действовавшим нормам, документы могла подать одна из сторон.

Государственная регистрация договора и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом. В процессе осуществления процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки).

После осуществления правовой экспертизы представленных документов, регистратор осуществляет запись в государственном реестре о переходе (обременении и т.д.) прав. Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (см. Приложение 6). Если одновременно с государственной регистрацией права было зарегистрировано ограничение (обременение) права, в выдаваемое свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) вырезано

В случае признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной, во всей остроте встает вопрос исполнения судебного решения. В самом общем случае, согласно ст. 167 ГК РФ, действует принцип двусторонней реституции — каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. В рассматриваемом случае продавец получает недвижимое имущество (объект) в натуральном выражении, покупатель же - денежную сумму, указанную в договоре.

Порочность этого принципа очевидна - с одной стороны, за время владения объектом покупатель мог внести в него значительные усовершенствования, с другой - в договоре была указана сумма либо по справке БТИ (ниже реальной в 10-30 раз), либо не превышающая 1 млн. руб. (по просьбе продавца, чтобы уклониться от уплаты налога). В этих случаях применение двусторонней реституции значительно ущемляет интересы покупателя, чем и пользуются многочисленные аферисты.

В судебной практике встречается и другая ситуация, когда в договоре указана реальная рыночная стоимость объекта. Однако после признания сделки недействительной сторона, выигравшая иск (продавец), не может вернуть покупателю указанную в договоре сумму. Суд же выносит, по-нашему мнению, явно неправосудное решение - вернуть продавцу имущество в натуральном выражении, а покупатель же будет получать причитающуюся ему сумму от продавца по исполнительному листу1.

Сложные ситуации на практике возникают, когда перед признанием сделки недействительной образуется "цепочка отчуждения": жилое помещение приватизируется, затем обменивается, продается, наследуется и передается таким путем нескольким лицам. Если после этого один из бывших собственников подает исковое заявление о признании сделки недействительной, то признаются ничтожными или оспоренными все

1 Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью: защита от криминала и недобросовестных партнеров / В. Г. Шабалин, И. А. Смирнов, А. К. Кузьмина. - М.: Омега-Л, 2007. - С. 253 -

255.

последующие сделки. При этом возникает давно известный и до конца не разрешенный спор о соотношении реституции и виндикации, который пытаются разрешить ведущие ученые-цивилисты. Ведь с одной стороны, бывший собственник, выигравший иск, восстанавливается в своих права на жилое помещение, а с другой - последний владелец недвижимого имущества является добросовестным приобретателем, и его права защищает ст. 302 ГК РФ.

Всякий раз, когда лицо, обладающее чужим имуществом на ограниченном вещном праве или в силу договора, отчуждает это имущество, не имея на то законных полномочий, возникает коллизия норм о виндикации и о последствиях недействительных сделок. Это связано с тем, что у первоначального собственника возникает необходимость защищать свое право. Один из специальных вещно-правовых способов защиты прав собственника - истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Однако применение виндикации в данном случае маловероятно, поскольку приобретатель чаще всего оказывается добросовестным. В то же время собственник вправе обратиться с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (то есть реституции - п. 2 ст. 166 ГК РФ), что приводит к изъятию имущества у добросовестного приобретателя, так как по общему правилу ГК РФ не ставит применение последствий недействительной сделки в зависимость от добросовестности сторон, совершивших сделку.

Вопрос конкуренции исков исследовался Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ, указавшим в своем Постановлении "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что в соответствии со ст. 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен, только если имущество утеряно собственником, похищено у него или выбыло из владения иным путем против его воли. Если же собственник заявил иск о [ признании недействительной сделки купли-продажи и при разрешении спора будет установлено, что покупатель отвечает признакам добросовестного ^ приобретателя, то в удовлетворении исковых требований собственнику I— должно быть отказано, то есть вещь не может быть изъята собственником у ^- добросовестного приобретателя ни с помощью виндикации, ни с помощью | реституции.

И, поскольку проблема все-таки оставалась до конца не разрешенной, [ вызывая серьезные затруднения на практике, этот же вопрос был подробно рассмотрен Конституционным Судом РФ, который в своем Постановлении *»- от 21 апреля 2003 г. N 6-П подтвердил невозможность изъятия вещи в |~ соответствии с правилами ст. 302 ГК РФ в порядке реституции у лица, признанного добросовестным приобретателем. Соответственно, собственник I с помощью виндикационного иска может истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя при соблюдении ограничений, установленных в ст. 302 ГК РФ. При этом в абз. 2 п. 3.2 Постановления отмечается: "Названное правовое регулирование... не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного 1 добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК Российской Федерации. [~~ Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными ! предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты I своих прав"1.

Между тем, как показывает практика, нормы, закрепляющие указанные способы защиты, по-прежнему истолковываются и применяются судами

"По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева": Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П // Российская газета.-2003. -№81.

неоднозначно, порой вступая в противоречие с тем смыслом, который заложен в них законодателем, что приводит к нарушению конституционных прав. Это позволяет заинтересованным лицам, используя правовую конструкцию добросовестного приобретателя, добиться своей корыстной цели - лишить законного собственника его имущества. Восстановить свои права и вернуть имущество в такой ситуации бывает достаточно сложно.

Так, в Костромской районный суд обратился Емельянов с иском к своей сестре о признании недействительным выданного ей свидетельства о праве на наследство по закону квартиры после смерти их отца. Указанное свидетельство ответчица получила незаконно, скрыв, что имущество умершего было завещано его сыну - истцу. После оформления наследства сестра распорядилась квартирой, поменяв ее на другое жилое помещение. Впоследствии спорная квартира была продана Лапиной ее новым собственником - Моховым.

Суд отказал в удовлетворении иска, указал, что, учитывая положения п. 1 ст. 302 ГК РФ, в случае возмездного приобретения имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в том случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Квартира отчуждена возмездно и в первом случае - по договору мены, и во втором - по договору купли-продажи. Совершенно очевидно, что приобретатель квартиры по договору купли-продажи Лапина является добросовестным, поскольку она не знала и не могла знать о наличии первоначального обмана. Поэтому признание названных сделок недействительными невозможно. В то же время суд признал, что у первоначального собственника - Емельянова - спорная квартира отчуждена помимо его воли. Поэтому суд указал на возможность взыскания стоимости

имущества с неуправомоченного отчуждателя - ответчицы, то есть речь идет о взыскании убытков в порядке ст. 15 ГК РФ .

Такое решение суда полностью совпадает с позицией Конституционного Суда РФ. Однако, защитив добросовестного приобретателя, суд в то же время поставил в очень тяжелое положение первоначального собственника. Ведь при создавшейся ситуации реально истребовать имущество из незаконного владения невозможно. Провозглашенное судом возмещение убытков также скорее всего не будет получено, поскольку в этом случае спор переходит в плоскость исполнения судебного решения, которое исходя из имеющейся сегодня практики осуществить довольно проблематично. Таким образом, законный собственник, еще и обманутый, фактически не может защитить свое право. И хотя в Постановлении Конституционного Суда РФ говорится о защищенности собственника ст. 302 ГК РФ, а именно с помощью виндикации, это на деле превращается в фикцию. Виндицировать вещь у добросовестного приобретателя можно, только если она была им получена безвозмездно или выбыла из владения против воли собственника. Однако сделки с недвижимым имуществом, в частности с жилыми помещениями, в основном носят возмездный характер. Значит, и эта возможность собственника практически равна нулю. Кроме того, посчитав, что квартира выбыла из владения собственника против его воли, суд ограничился возмещением убытков, что также не решает проблемы, поскольку в этом случае собственник не получает наследственное имущество в натуре, а ведь именно в этом смысл защиты его прав посредством виндикации. Следовательно, собственник либо получает денежную компенсацию понесенных им убытков, либо, что более вероятно, совершенно ничего не получает взамен утраченного имущества .

Архив Костромского районного суда. - Д. № 2-9/05.

2 Алексеев В. А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества / В. А. Алексеев // Закон. - 2006. - № 8. - С. 48 -50.

В интересах оборота недвижимости в большинстве зарубежных систем регистрации закреплена позиция, согласно которой недвижимость также остается у собственника - добросовестного приобретателя. Но при этом реализуются механизмы финансовой компенсации бывшему собственнику, в случае если он исчерпал все законные средства получения компенсации с виновных лиц в течение определенного времени.

Законодатель, стремясь преодолеть стойкую тенденцию увеличения проблемных ситуаций на рынке вторичного жилья, принял Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно Закону п. 2 ст. 223 части первой ГК РФ «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя1.

Таким образом, право на виндикационную защиту бывшего владельца сохранено, но статус собственника - добросовестного приобретателя упрочивается записью в реестре прав.

Изменение основ законодательства о собственности выглядело бы полумерой, если бы в этом же Законе не была предусмотрена возможность компенсации. Глава V Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнена статьей,

1 Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником / Ф. О. Богатырев // Законодательство. -2004. - №4. -С. 65-67.

устанавливающей основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет российской казны. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Данные положения применяются, в случае если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Порядок выплаты должен устанавливаться Правительством РФ. Таким образом, осталось выработать конкретный механизм реализации этой нормы Закона на практике. Порядок такой выплаты необходимо установить на законодательном уровне и суммы должны предусматриваться в Бюджетном кодексе РФ.

По-видимому, введением компенсационной меры решить все проблемы не удастся, поскольку реальная стоимость квартир зачастую выше указанного в Законе предела. В связи с этим целесообразным видится развитие системы титульного страхования - страхования риска утраты права собственности на недвижимое имущество в результате прекращения права собственности на него. Оно предоставляет защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца по различным основаниям: заключение договора купли-продажи с нарушением норм законодательства, сохранение прав на объект недвижимости после его отчуждения у третьих лиц, отсутствие дееспособности или правоспособности продавца и т. д. Проще говоря, это страховка недвижимости не на возможный случай в будущем, а предупреждение различных непредвиденных случайностей, которые могли уже иметь место при подписании договора купли-продажи жилья или даже раньше.

Таким образом, данный правовой анализ может констатировать устойчивую тенденцию в развитии современного российского гражданского законодательства в сторону всемерного укрепления абсолютных прав собственников объектов жилой недвижимости, иногда даже в ущерб социальной направленности политики государства, которая должна быть сосредоточена на защите слабой стороны в гражданском обороте. Налицо отход от патерналистской модели государства к жесткой капиталистической модели, когда выживает сильнейший.


^ 2.2. Проблемы защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилого помещения


Не вызывает сомнений, что несовершеннолетние - это особые субъекты жилищных правоотношений. Особенность положения ребенка как в семье, так и за ее пределами проистекает из его беззащитности, вызванной полной или частичной физической, психической, социальной незрелостью.

Несовершеннолетние в силу неполной дееспособности не могут самостоятельно представлять свои интересы и защищать свои права. Государство доверяет это родителям, усыновителям, опекунам (п. 1 ст. 64 СК РФ), но посредством органов опеки и попечительства контролирует, насколько при этом соблюдаются права (имущественные и жилищные в том числе) несовершеннолетних. Как верно отметила Е.А. Чефранова, "государство не оставляет отношения между родителями и несовершеннолетними детьми на усмотрение сторон в той мере, в какой это имеет место применительно к взрослым участникам имущественных правоотношений"1. Нарушение имущественных и жилищных прав несовершеннолетних в силу различных причин возможно и со стороны законных представителей, что подтверждается судебной практикой. Контроль органов опеки и попечительства за сделками с жилыми

Чефранова Е.А. Правовое регулирование имущественных отношений с участием несовершеннолетних членов семьи / Е. А. Чефранова; под ред. А.М. Нечаевой. - М.: ИГП РАН, 2005.-С. 71.

помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, является проявлением публичного интереса, "одной из внутренних социальных функций государства"1 по охране и защите прав несовершеннолетних и служит определенной гарантией соблюдения жилищных прав детей. В силу приоритетности защиты прав и интересов несовершеннолетних названная деятельность органов опеки и попечительства, по нашему мнению, необходима во всех случаях проживания детей в жилом помещении, как это было до недавнего времени. Независимо от того, правом собственности или правом пользования жилым помещением они обладают. Эта проблема обрела актуальность в связи с внесением поправки в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Как подчеркивается в Докладе о деятельности Уполномоченного по правам человека в Московской области в 2005 году от 22 марта 2006 года «эта новация уже привела к массовому нарушению жилищных прав несовершеннолетних по всей стране»2. Изменения, внесенные в действующее законодательство и некоторые положения нового Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие право ребенка на жилье стали основой для массовых нарушений конституционных прав несовершеннолетних граждан и, как следствие, - тяжелым социальным последствиям.

Условно права несовершеннолетних в сфере совершения сделок с недвижимостью можно разделить на две группы: первая - это права несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества; вторая - права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) недвижимого имущества.

В первом случае права несовершеннолетних охраняются прежде всего нормой п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или

1 Михеева Л.Ю. Опека и попечительство: теория и практика / Л. Ю. Михеева; под ред. Р.П. Мананковой. - М.: Волтерс Клувер, 2004. - С. 173.

«Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в Московской области в 2005 году» // Ежедневные новости. Подмосковье. - 2006. - № 46.

попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Предоставленное ст. 304 ГК РФ право собственникам требовать устранения ^еа^ъг* нарушений его права породило череду исков с требованиями собственников жилых помещений, желающих их продать, об устранении нарушений прав собственника и снятии с регистрационного учета не являющихся сособственниками, но зарегистрированных в данных жилых помещениях лиц, в том числе несовершеннолетних. Суды удовлетворяют такие требования собственников и выносят решения о снятии с регистрационного учета, в том числе несовершеннолетних граждан. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"1 переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Такая формулировка п. 2 ст. 292 ГК РФ не препятствует предъявлению исков в суд о выселении новым собственником жилого помещения лиц, ранее там зарегистрированных. Причем согласия органа опеки и попечительства для такого выселения по закону не требуется. В большинстве европейских государств отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускается только с разрешения суда. Вместо того, чтобы улучшать действующий порядок контроля со стороны государства при совершении сделок с жильем, затрагивающим права и законные интересы ребенка, законопроект отказался

"О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации": Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ // Российская газета. - 2004. - 31 дек.

от него вовсе. Такой подход противоречит конституционному принципу защиты детства (ст. 38 Конституции РФ).

Практика подтвердила опасения о том, что, изменив содержание пункта 2 статьи 292 ГК РФ, законодатели подтолкнут граждан на совершение незаконных (притворных) сделок с жильем. Оформляя так называемые договоры купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, собственники зачастую создают видимость отчуждения жилья в целях выселения пользователей, в том числе собственных детей. Нередко "продавец" тут же заключает с "покупателем" фиктивный договор найма или безвозмездного пользования своей же квартиры и остается в прежних стенах, но уже на законном основании.

Приведем показательный пример из практики.

«Решением Тушинского районного суда города Москвы от 20 апреля 2004 года несовершеннолетний Э. с матерью В. был вселен в квартиру своего отца К., собственника жилого помещения. Суд обязал К. передать истцам ключи от входной двери и не чинить им препятствия в проживании. После вынесения решения суда, но до его исполнения, К. продал жилье, что сделало невозможным исполнительные действия.

До конца 2004 года квартира ребенка перепродавалась трижды, несмотря на наложенный судом арест.24 мая 2005 года Тушинский районный суд вновь признал за несовершеннолетним Э. и его матерью В. право пользования жилой площадью по месту регистрации. Решение было исполнено, и пользователи вселились в квартиру. Однако уже 14 ноября 2005 года жилое помещение опять продали. Новый собственник не пускает Э. и В. в квартиру, ссылаясь на действие пункта 2 статьи 292 ГК РФ.

Более того, уже 28 ноября 2005 года заключается договор найма жилого помещения, согласно которому К., нынешний собственник квартиры, предоставляет ее во "временное пользование и владение" сроком на один год всем предыдущим собственникам (6 человек), которые продолжают жить в якобы проданной квартире и не собираются пускать туда Э. и его мать.

В договоре купли-продажи от 14 ноября 2005 года записано, что право пользования за В. и ее сыном сохранялось до момента подписания данного договора, а с момента подписания оно автоматически утрачивается в силу закона.

В ноябре 2005 года В. обращалась в Прокуратуру города Москвы, однако там не усмотрели нарушений жилищных прав граждан. В. направила заявление в правоохранительные органы по факту мошеннических действий по передаче спорной квартиры подставным покупателям, но в возбуждении уголовного дела ей также вырезано

В связи со сказанным, эксперты предлагают применение адресного подхода, т.е. концентрации бюджетных средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализа ситуации и социального патронажа семей, в которых существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем. При этом акцентируется внимание на введении обязательного общественного контроля за деятельностью органов опеки и попечительства (в том числе в области защиты прав несовершеннолетних при сделках с недвижимостью) и совершенствования кадрового потенциала работников1.

Полагаем, что целесообразно на федеральном уровне определить, что может являться основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, т.к. нет критериев, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом. Что понимать под

1 Осипова С.В. Правовое значение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних /С. В. Осипова // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 2. - С. 26.

нарушением прав и законных интересов несовершеннолетних, в законодательстве также не уточняется.

В связи с вышеизложенным, на наш взгляд, должны быть разработаны и приняты изменения в жилищное (ст. 31 ЖК РФ) и гражданское законодательство (ст.292 ГК РФ) с целью урегулировать коллизию между правами собственников и жилищными правами детей. Также следует внести изменения в действующее законодательство и использовать единый термин "разрешение", выражающий мнение органа опеки и попечительства относительно совершения данных сделок.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение стоит сказать, что в данной работе рассмотрены основные особенности купли-продажи недвижимости жилого назначения, обобщен значительный правовой и практический материал, что позволило придти к следующим выводам:

1. На основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, мы сформулировали понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

2. Главным критерием отнесения недвижимости к объектам договора купли-продажи жилого помещения является признак ее предназначенности для проживания граждан. Под предназначенностью следует понимать изначальное функциональное назначение жилого помещения, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению статуса помещения -жилое или нежилое.

На наш взгляд правильнее применительно к отношениям собственности и купли-продажи применять термин "жилая недвижимость", а не "жилое помещение". Термин "жилая недвижимость" шире понятия "жилое помещение". Оно включает в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения. То есть применение термина "жилая недвижимость" позволяет рассматривать обозначаемые им объекты как имущественный комплекс со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Определение жилой недвижимости как объекта купли-продажи сформулировано следующим образом: ею является строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

3. В результате анализа субъектного состава договора купли-продажи жилого помещения мы пришли к выводу, что на практике выяснение дееспособности гражданина - участника жилищной сделки - оказывается большой и сложной задачей. Поэтому одной из весьма актуальных проблем на жилищном рынке является заключение сделок, стороной в которых являются психически больные, но не признанные в судебном порядке недееспособными, которые осуществляются без психиатрического освидетельствования. В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован, поэтому существует необходимость ввести требование обязательного предоставления письменного подтверждения дееспособности физических лиц из психоневрологического диспансера, чтобы гарантировать права участников сделки.

4. Исходя из нормативного единства статьи 550 ГК РФ и п.2 статьи 558 ГК РФ, форма договора продажи жилого помещения соблюдена, если сторонами в простой письменной форме составлен договор и зарегистрирован в ЕГРП учреждения юстиции. Но зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения - это только подтверждение, а не исполнение права собственности покупателя. Поэтому государственной регистрации подлежат как сама сделка (договор купли-продажи), так и переход права на жилое помещение к покупателю. Эти два действия не обязательно должны совершаться одновременно, так как регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на продаваемое помещение.

На наш взгляд такая конструкция представляется не практичной, когда законодатель разделяет во времени регистрацию договора и регистрацию перехода прав по договору. Предполагается, что к моменту регистрации договора стороны уже согласовали все существенные условия, а значит, нет необходимости откладывать переход прав на жилое помещение.

5. При рассмотрении процедуры государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения был сделан вывод о том, что одной из основных проблем, как представляется, является определение пределов проверки учреждениями юстиции законности сделок с жилой недвижимостью и перечня дополнительных документов, необходимых для государственной регистрации сделок и прав на их совершение. Введенные Законом о регистрации понятия «правовая экспертиза», «сомнения в наличии оснований для государственной регистрации» оказывают субъективное влияние на процедуру регистрации: должностные лица учреждений юстиции требуют у заявителя документы, часто не имеющие отношения к приобретению и регистрации прав на недвижимость.

Что же касается перечня дополнительных документов, то они должны быть представлены в случаях, установленных законом. Определить, требуется ли данный документ на стадии приема документов на государственную регистрацию, не всегда можно. Это может быть установлено лишь при проведении экспертизы. А это, в свою очередь, вызывает неудобства для лиц, обратившихся за регистрацией прав. Поэтому можно утверждать, что вопросы экспертизы и проверки должны быть организованы самостоятельно и независимо от органов государственной регистрации.

6. Для защиты гражданских прав на жилое помещение могут применяться все способы, закрепленные законодателем в ст. 12 ГК РФ. В связи с тем, что ст. 12 ГК РФ предусматривает довольно большой спектр способов защиты прав, важно правильно выбрать из них наиболее эффективный для конкретной ситуации.

Признание судом оспоримых сделок недействительными следует рассматривать как эффективный способ защиты гражданских прав и как средство, направленное против мошенничества на рынке жилья. При этом актуальной выступает защита прав и интересов добросовестной стороны в сделке.

Данный правовой анализ может констатировать устойчивую тенденцию в развитии современного российского гражданского законодательства в сторону всемерного укрепления абсолютных прав собственников объектов жилой недвижимости, иногда даже в ущерб социальной направленности политики государства, которая должна быть сосредоточена на защите слабой стороны в гражданском обороте. Налицо отход от патерналистскои модели государства к жесткой капиталистической модели, когда выживает сильнейший.

7. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет российской казны. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Осталось выработать конкретный механизм реализации этой нормы закона на практике. Порядок такой выплаты необходимо установить на законодательном уровне и суммы должны предусматриваться в Бюджетном кодексе РФ. По-видимому, введением компенсационной меры решить все проблемы не удастся, поскольку реальная стоимость квартир зачастую выше указанного в Законе предела. В связи с этим целесообразным видится развитие в Российской Федерации системы титульного страхования -страхования риска утраты права собственности на недвижимое имущество в результате прекращения права собственности на него.

8. Изменения, внесенные в действующее законодательство и некоторые положения нового Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие право ребенка на жилье стали основой для массовых нарушений конституционных прав несовершеннолетних граждан и, как следствие, - тяжелым социальным последствиям. Поэтому, на наш взгляд, должны быть разработаны и приняты изменения в жилищное (ст.31 ЖК РФ) и гражданское законодательство (ст.292 ГК РФ) с целью урегулировать коллизию между правами собственников и жилищными правами детей.

Полагаем, что целесообразно на федеральном уровне определить, что может являться основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, т.к. нет критериев, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом. Что понимать под нарушением прав и законных интересов несовершеннолетних, в законодательстве также не уточняется. Также следует внести изменения в действующее законодательство и использовать единый термин "разрешение", выражающий мнение органа опеки и попечительства относительно совершения данных сделок.


БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]. - М. : Инфра - М, 1999.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст] : [принят Гос. Думой 21 октября 1994 г. : одобрен Советом Федерации 30 ноября 1994 г., № 51-ФЗ] : по состоянию на 15 октября 2007 г. - М.: «Издательство ЭЛИТ», 2007.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст] : [принят Гос. Думой 22 декабря 1995 г. : одобрен Советом Федерации 26 января 1996 г., № 14-ФЗ] : по состоянию на 15 октября 2007 г. - М.: «Издательство ЭЛИТ», 2007.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст] : [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г. : одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., № 188-ФЗ] : по состоянию на 20 ноября 2007 г. - М.: Норма, 2007.

5. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст] : [принят Гос. Думой 8 декабря 1995 г. : одобрен Советом Федерации 29 декабря 1995 г., № 223-ФЗ] : по состоянию на 03.06.2006 г. - М.: Омега - Л, 2006.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст] : [принят Гос. Думой 16 июля 1998 г. : одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г., № 146-ФЗ] : по состоянию на 15 ноября 2007 г. -Новосибирск: Сибирское университетское издательство 2007.

7. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст] : [принят Гос. Думой 17 июня 1997 г. : одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г., № 122-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.

8. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст] : [принят Гос. Думой 24 июня 1997 г. : одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 г., № 102 - ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

9. Федеральный закон Российской Федерации «Об опеке и попечительстве» [Текст] : [принят Гос. Думой 11 апреля 2008 г. : одобрен Советом Федерации 16 апреля 2008 г., № 48-ФЗ] // Российская газета. - 2008. - 30 апреля.

10.Закон Российской Федерации «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» [Текст] : [принят 2 июля 1992 г., № 3185-1] // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1992. - № 33. - Ст. 1913.

11 .Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» [Текст] : [принято Правительством РФ 28 января 2006 г., № 47] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.

12.Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» [Текст] : [издан Минюстом 6 августа 2001 г., № 233] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 35.

13.Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст] : [издан Минюстом 1 июля 2002 г., № 184] // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002. - № 11.

14.Письмо Министерства образования Российской Федерации «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» [Текст] : [издано Минобразования 9 июня 1999 г., № 244/26-5] // Вестник образования. - 1999. - № 8.

Комментарии законодательства

/

15.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / под ред. Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Ю. Кабалкина, А. Г. Лисицына-Светланова. - М.: Юрайт-Издат, 2005.

16.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. О. А. Городова. - М.: Проспект, 2006.

17.Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П. В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999.

Научная литература

1 В.Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. - М.: Статут, 2000.

19.Иванов В. В. Общая теория договора / Институт гос. и права РАН / В. В. Иванов. - М.: Юристь, 2006.

20.Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий / П. В. Крашенинников. - М.: Изд-во СТАТУТ, 2006.

21 .Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на землю: вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / П. В. Крашенинников. - М.: Статут, 2001.

22.Матеи У. Основные положения права собственности / У. Матеи, Е. А. Суханов. - М.: Рассвет, 1999.

23.Михеева Л. Ю. Опека и попечительство: теория и практика / Л.Ю. Михеева; под ред. Р. П. Мананковой. - М.: Волтерс Клувер, 2004.

24.Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву / Ф. С. Хейфец. - М.: Юрайт, 2001.

25.Чефранова Е. А. Правовое регулирование имущественных отношений с участием несовершеннолетних членов семьи / Е. А. Чефранова; под ред. А. М. Нечаевой. - М.: ИГП РАН, 2005.

26.Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью: защита от криминала и недобросовестных партнеров / В. Г. Шабалин, И. А. Смирнов, А. К. Кузьмина. - М.: Омега-Л, 2007.

27.Шестакова Н.Д. Недействительность сделок / Н. Д. Шестакова. - СПб.: Питер, 2001.

28.Шершеневич Г. Ф. Учебник торгового права / Г. Ф. Шершеневич. - М.: СПАРК, 1994.

Научные статьи

29.Александрова А. Л. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом / А. Л. Александрова // Адвокат. — 2004. -№10.-С. 21-25.

30.Алексеев В. А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества / В. А. Алексеев // Закон. - 2006. - № 8. - С. 48 - 52.

31.Безрук Н.П. Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения / Н. П. Безрук // Семейное и жилищное право. - 2007. - № 1. - С. 9 - 14.

32.Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником / Ф. О. Богатырев // Законодательство. - 2004. - №4. -С. 65-70.

33.Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи / А. Борисенко // Законность. - 2004. - № 2. - С. 41 - 45.

34.Дроздов И. А. Понятие жилого помещения / И. А. Дроздов // Закон. -2006.-№ 8.-С. 9-17.

35.Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / В. С. Ем // Законодательство. - 2005. - № 10. - С. 10-24.

36.Ильченко А. Л. Защита продавца при купле-продаже недвижимости / А. Л. Ильченко // Юрист. - 2004. - № 6. С. 27 -30.

ЗУ.Осипова С. В. Правовое значение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних / С. В. Осипова // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 2. - С. 26 - 40.

38.Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних / Н. Прокопьева // Рос. юстиция. - 2004. - № 2. - С. 35 - 37.

39.Стриженко Г. Право собственности иные права граждан на жилые помещения / Г. Стриженко // Законность. - 2005. - № 7. - С. 20-23.

40.Шешко Г. Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. -2005. - № 7. - С. 5 -8. ;

41.Эрделевский А. М. Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость / А. М. Эрделевский // Закон. - 2005. - № 3. - С. 70 - 74.

Учебная литература

42. Гражданское право: учебник / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Изд-во "Проспект", 2004.

43 .Жилищное право: учебник для студентов, обучающихся по специальности 021100 «Юриспруденция» / П.В.Алексий, Н.Д.Эриашвили, И.А.Еремичев и др.; под ред. проф. И.А.Еремичева, проф. П.В.Алексия. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2006.

44.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие / К. И. Скловский. - М.: Статут, 1999.

45.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник / В. . - 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

Юридическая практика

46.О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -1998.-№ 10.

47.О направлении дела на новое рассмотрение в связи с невыяснением вопроса, подпадает ли спорный участок под ограничения к продаже: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 1999 г. №1543/99 (извлечение) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2000. - № 2.

48.Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 // Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -2001.-№4.

49.По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П // Российская газета.-2003.-№81.

50.Наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка: Определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 29 августа 1997 г. (Извлечение) // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1998. - № 2.

51.Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 г.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. (Извлечение) //

52.Архив Костромского районного суда. - Д. № 2-110/07.

53.Архив Костромского районного суда. - Д. № 2-217/07.

54.Архив Костромского районного суда. - Д. № 2-372/05. ''

55.Архив Костромского районного суда. - Д. № 2-9/05



Скачать 467.29 Kb.
Дата конвертации31.07.2013
Размер467.29 Kb.
ТипДокументы
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rud.exdat.com


База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2012
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Документы