Учебное пособие Владимир 2011 удк 332. 012. 3 Ббк 65. 22 icon

Учебное пособие Владимир 2011 удк 332. 012. 3 Ббк 65. 22



Смотрите также:
  1   2   3   4   5   6   7   8
Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Владимирский государственный университет

им. А.Г. и Н.Г. Столетовых»

Кафедра экономики и управления инвестициями и инновациями


Д. В. Виноградов, С. Ю. Дерябин


ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ


Учебное пособие


Владимир

2011

УДК 332.012.3

ББК 65.22

В3




Рецензент: Захаров П.Н., кандидат экономических наук



Печатается по решению редакционно-издательского совета Владимирского государственного университета


^ Виноградов Д. В., Дерябин С. Ю.

В3 Экономика недвижимости: учебное пособие / Д.В. Виноградов,

С.Ю. Дерябин, – Владим. гос. ун-т им. А.Г. и Н.Г. Столетовых, Владимир: Изд-во Владим. Гос.ун-та, 2011. – 193 с.


В учебном пособии кратко изложены основные положения курса «Экономика недвижимости». Рассмотрены специфика недвижимости как товара, методы оценки, регистрация и учет объектов недвижимости. Приведены примеры решений практических задач.

Рекомендуются для студентов дневной и заочной формы обучения специальностей 080502 «Экономика и управление на предприятиях (по отраслям)».


УДК 332.012.3

ББК 65.22

Введение


Цель курса «Экономика недвижимости» – изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности.

Предмет курса – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Объект изучения – рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства

В учебном пособии рассматриваются основные теоретические и практические проблемы функционирования недвижимости в народном хозяйстве страны, воздействие совокупных и частных инструментариев на экономику недвижимости. Излагаются понятия и содержание недвижимости, механизм осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Даются методы оценки стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.

Особое внимание уделено роли и месту рынка недвижимости в структуре экономики народного хозяйства. Состояние на рынке недвижимости влияет на протекание многих экономических процессов, без этого рынка невозможно повышение инвестиционной активности. Рассматриваются основы кредитования недвижимости, в том числе и ипотечное кредитование жилой недвижимости.

При написании настоящего учебного пособия использовались материалы государственных органов, отечественная и иностранная литература, периодическая печать, посвященная развитию и становлению рынка недвижимости, а также накопленный опыт при чтении лекций по «Экономике недвижимости».
^

Глава 1. Компоненты и жизненный цикл объектов недвижимости




1.1 Определение понятия недвижимости


Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

  • актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество)

  • пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property).1 При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).2

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы 1.


Структура понятия «недвижимость» Таблица 1


Недвижимость (недвижимая собственность)

Вещь (физическая сущность)

Права (юридическая сущность)

Земля

Улучшения

Права

Обременения

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

леса

здания;

сооружения;

инженерные коммуникации;

насаждения

собственности;

хозяйственного ведения;

оперативного управления;

наследуемого владения;

бессрочного пользования

ипотека;

сервитут;

правила зонирования;

охрана памятников;

прочие ограничения;


Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу3:

  • прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

  • законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

  • удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

  • возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

  • функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

  • наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

^

1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости


Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):4

1. ^ Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. ^ Проектирование улучшений. На этом этапе на основании технического задания на проектирование специализированной организацией осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. ^ Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. ^ Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременения на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом, а также государством регистрируется изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. ^ Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. ^ Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. ^ Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

^

1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды


В состав недвижимости входят: природные («земля») и рукотворные «улучшения» компоненты.

^ Природные компоненты недвижимости в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:

  • «свободные земельные участки», т.е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых.

  • «земля с улучшениями», т.е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения

^ Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами.

К характеристикам земельного участка относятся:

  • форма — прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая, с выемами и выступами;

  • размер площади (в гектарах — для сельскохозяйственных земель и лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в сотках – сотнях квадратных метров – для дачных участков, садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в квадратных метрах – для городской планировки и застройки);

  • размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользователи или товары;

  • глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения собственника участка (до 5 метров);

  • топографические параметры — неровности поверхности — уклоны и холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни, водоемы и русла потоков;

  • геологические параметры — состав и прочность грунта, наличие и форма существования подземных вод, форма организации подземных коммуникаций;

  • наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья и кустарники).

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности, от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и источников экологически вредных воздействий. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и др.).

Земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

  • зонирования территории — размещения объектов любого функционального назначения только в зонах соответствующего профиля (например, промышленные здания не строятся в зоне жилой застройки);

  • охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);

  • ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:

  • участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной продукции (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады, плантации технических культур и пр., но без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);

  • прибрежные участки земель водного фонда, используемые или резервируемые для использования в режиме, согласованном с режимом использования водного фонда;

  • участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;

  • участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения;

  • участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения на территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим, курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;

  • участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значениям (заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей).

Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на изменение потребностей общества.

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы. Основные сведения об участках недр (обычно представляемые в Государственном кадастре месторождений и в государственном балансе запасов полезных ископаемых) обеспечивают характеристику основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, включая описание всех компонентов в составе последних.

Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторождения на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки. При этом учитываются имеющиеся представления о количестве, качестве и степени изученности ископаемых по месторождениям, об их размещении и степени промышленного освоения, о спросе на эти ресурсы на отечественном и мировом рынках.

^ Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды.

Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и представлен, прежде всего, на землях лесного фонда.

Леса подразделяются на три группы:

  • леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий (памятники природы, заповедники, национальные парки);

  • леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования;

  • леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.

^ Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) в составе недвижимости делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения.

Строения условно подразделяют на две группы:

  • здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;

  • сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся:

  • комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах;

  • жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания;

  • гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики – для временного проживания.

К жилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

  • промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);

  • специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;

  • складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;

  • офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функционального назначения;

  • торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);

  • сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;

  • спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, полядля гольфа, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;

  • медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;

  • мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;

  • объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.

К нежилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

При этом из перечисленных выше к общественным отнесены все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, но, включая гостиницы, мотели, кемпинги. К общественным объектам отнесены также объекты для транспортного обслуживания населения (вокзалы, кассы, транспортные агентства), отнесенные нами к единому комплексу объектов транспортной отрасли.

Строения классифицируются также:

  • по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные),

  • по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.),

  • по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные),

  • по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые),

  • по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2-3, многоэтажные – 4-9, повышенной этажности – 10-20 и высотные – более 20 этажей),

  • по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет),

  • по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т.е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей способности или сверхнормативного повышения температуры на не обогреваемой поверхности).

Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты недвижимости, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:

  • земля под общественным транспортом,

  • земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями,

  • государственные учебные и медицинские учреждения,

  • церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.

К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса – с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.

Для целей управления недвижимостью необходимо иметь представление об основных характеристиках элементов строений, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта.

Кроме характеристик, поименованных выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный объем здания (в кубических метрах), площадь помещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота потолков (в метрах).

Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которые различаются степенью близости к их функциональному назначению:

  • основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной, складской;

  • вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.

Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.

^ Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на:

  • материалы изготовления и срок службы изделий,

  • доступность для технического обслуживания

  • сроки эксплуатации до очередного ремонта,

  • пропускную способность,

  • доступность для использования на отдаленных частях участка

Многолетние насаждения по функциональному назначению, подразделяют на группы5:

  • производящие плодово-ягодную продукцию – семечковые, косточковые, орехоплодные, цитрусовые, виноградники, ягодники;

  • производящие техническую продукцию – каучуконосы, хмель, чай;

  • декоративно-озеленительные –кустарниковые или древесные;

  • полезащитные – противоэрозионные;

  • живые изгороди – защитные полосы вдоль железных дорог.

Для всех групп важными с точки зрения задач управления являются возрастные характеристики:

  • срок от посадки до начала использования по назначению (ягодники – 2-3 года, плодовые – 5-8 лет, технические – до 10 лет, декоративные – 5-12 лет);

  • продолжительность эксплуатации по назначению (плодово-ягодные – 10-30 лет, технические – 10-50 лет, декоративно-озеленительные – до 50 лет).

При характеристике насаждений кроме обозначенных выше свойств обращают внимание также на толщину стволов и глубину залегания корневой системы (для оценки надежности при воздействии ветра и оценки затрат на ликвидацию насаждений – при расчистке участка), на размеры и траекторию движения тени от кроны растений и т.д.

^ Физическая среда функционирования объекта создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

Физическая среда, внешняя по отношению к объекту, обладает следующими характеристиками:

  • климат: атмосферное давление, средняя температура, амплитуда колебаний температуры по сезонам и времени суток, влажность, тип, количество и сезонное распределение осадков, сила ветра и роза ветров, облачность и солнечные дни – с отнесением совокупности признаков к одному из видов климата – континентальному, морскому, субтропическому;

  • предрасположенность к природным катастрофам: землетрясения и провалы земной коры, наводнения, затопление, подъем грунтовых вод, смерчи и ураганы, сходы снежных лавин и селевых потоков, обледенения, эпидемии, нашествие насекомых и грызунов;

  • экология и предрасположенность к техногенным катастрофам: уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум, пожароопасность окружающей застройки или лесных массивов, наличие источников потенциальной опасности – производств, мест хранения или транспортировки химикатов, нефтепродуктов, взрывчатых веществ, радиационных материалов, бактериальных препаратов, другое;

  • рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные водоемы, болота, ледники, лесные массивы, природные скальные образования, пещеры и т.д.;

  • характер ландшафта: открытый, характерный, организованный;

  • характер застройки – с выделением ее типа: периметральная, фронтальная, вдоль магистралей, строчная, групповая, сетчатая, ковровая, широтная, меридиональная, террасовая, усадебная;

  • характер застройки – с выделением ее характеристик: этажность, архитектурные стили, плотность, наличие и свойства рекреационных зон, обеспеченность инфраструктурой, композиционное единство и психологическая совместимость застройки с ландшафтом;

  • обеспеченность территории инфраструктурой: транспортные магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные сети, системы связи, парковки, автозаправочные станции, рекреационные зоны, центры деловой активности.



^

1.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды


Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ и регулируются законодательством различных отраслей права – гражданского, жилищного, земельного и т.д. Краеугольным камнем отношением по поводу недвижимости является вещное право.

^ Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ существуют следующие вещные права:

  • право собственности (ст. 209);

  • право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

  • право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294)

  • право оперативного управления имуществом (ст. 296).

  • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277);

За исключением право собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права). Практически все вещные права касаются основных (непосредственных) пользователей земельного участка, исключение составляют – сервитут и ипотека, которые являются внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости и касаются пользователей соседних участков и кредитных организаций.

^ Право собственности раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами полного права собственности. К ним относятся права распоряжения, пользования и владения.

Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем:

  • передачи полного права собственности на объект другому лицу (по договору купли-продажи или мены), или

  • передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования, или

  • передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и пользования, иногда – дополнительно с частичным правом распоряжения путем сдачи части объекта в субаренду.

Право владения обеспечивает возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя. Субъект права владения помещением может закрыть последнее на замок, заменить покрытие стен и перекрытий, переставить или заменить в нем мебель, предоставить помещение в пользование под новую функцию по истечении обязательств по предыдущему функциональному использованию, но все – в пределах правил, оговоренных субъектом права распоряжения.

Право пользования обеспечивает возможность удовлетворения личных потребностей и (или) получения выгоды (в том числе дохода) путем использования свойств объекта. Субъект права пользования помещением обладает лишь частью права собственности, позволяющей использовать это помещение по назначению на условиях, определяемых субъектом более сильного права владения.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность).

Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью – с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В общей совместной собственности (без определения долей) владение и пользование имуществом осуществляется всеми участниками сообща, а распоряжение – с согласия всех участников, независимо от лица – непосредственного участника сделки.

^ Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряжения.

^ Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

^ Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал) – без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

^ Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения собственника).

Кроме этих основных прав применительно к недвижимости выделяют дополнительные правомочия6:

  • право на доход, получаемый при эксплуатации объекта;

  • право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению — вплоть до уничтожения улучшений;

  • бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

  • запрещение использовать объект во вред другим людям;

  • возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

  • гарантии восстановления нарушенных прав.

В практике управления объектом каждый из этих компонентов – по отдельности или группой – может быть передан собственником другому лицу по договору на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется обременение, ограничивающее возможности использования объекта для целей, не предусмотренных указанным договором.

^ Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Право пользования при этом связывается не с субъектом права собственности, а с вещью. В результате: в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу юридическая сила этого сервитута сохраняется; сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Различают сервитуты положительные и отрицательные.

Положительный сервитут – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. Так например, положительным сервитутом является право обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Отрицательный сервитут – это право требовать от собственника соседнего участка воздержания от тех или иных видов его использования. Например, право требования о не возведении зданий и сооружений, препятствующих доступу на участок света и воздуха (сервитут воздуха и света) или портящих внешний вид (сервитут вида) и т.п.

Ипотека – форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя (первичного кредитора или иного держателя залогового обязательства) на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом, даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомянутой суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога.

Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

Наиболее часто в градостроительной деятельности встречаются следующие виды ограничений (обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости:

  • запрет на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;

  • условие начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;

  • запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;

  • ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;

  • ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;

  • условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке;

  • условие выполнять определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно - защитных и иных защитных зон;

  • запрет на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;

  • условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;

  • условие использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;

  • условие проведения дренажных работ, создания инженерно - защитных сооружений на земельном участке;

  • обеспечение временного пользования земельным участком для производства проектно - изыскательских работ;

  • условие возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;

  • создание защитных насаждений или иных природоохранных объектов;

  • обеспечение опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком;

  • условие сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных.

Земельный участок, здание, строение и сооружение может быть также обременено другими градостроительными ограничениями, запретами и иными условиями использования, устанавливаемыми в государственных и общественных интересах в соответствии с законодательством.

^ Правовая среда функционирования объекта недвижимости формируется системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости.

К основным характеристикам правовой среды относят7:

  • уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;

  • уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;

  • стабильность принципов фискальной и таможенной политики;

  • нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;

  • законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;

  • уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;

  • наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;

  • уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.

Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.

Законодательную базу РФ составляют:

  • Конституция РФ (закон высшей юридической силы);

  • конституционные законы;

  • Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;

  • федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

  • гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;

  • определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

  • устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

  • гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

^ Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:

  • определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;

  • описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;

  • нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

В Земельном кодексе РФ8 представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

Водный кодекс РФ определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.

Лесной кодекс РФ устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

  • купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;

  • сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им — гражданским законодательством;

  • древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

  • возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

  • пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

  • пользования общим имуществом собственников помещений;

  • отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

  • учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

  • переустройства и перепланировки жилых помещений;

  • управления многоквартирными домами;

  • создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

  • предоставления коммунальных услуг;

  • контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

^ Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды — в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

^ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

^ В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

^ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

^ Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.

^

1.5. Экономическая и социальная сущность недвижимости


Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

  • предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т.е.:

      • жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

      • земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;

  • реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;

  • финансового (инвестиционного) актива, т.е.:

      • товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;

      • капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);

      • средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

К особенностям недвижимости как товара относят:

  • неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,

  • уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

  • долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

  • ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

  • сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

  • сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

  • низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

  • неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

  • слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

  • относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

  • неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

  • необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта — при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации — существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

  • необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

  • низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

^ Операции с недвижимым имуществом – это:

  • действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости;

  • юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с объектом недвижимости.

Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

  • законность содержания;

  • правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

  • соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

  • соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

  • совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

  • волеизъявление не соответствует подлинной воле;

  • нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

  • сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

  • сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

  • устной;

  • письменной.

В устной форме сделка возможна:

  • если законом или соглашением не установлена письменная форма;

  • для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

  • для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.

Содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью приведено в таблице 2.


Типы операций с недвижимым имуществом9 Таблица 2


Со сменой собственника

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

Купля-продажа

Акционирование

Инвестирование средств

Наследование по закону или по завещанию

Изменение состава с разделом имущества

Строительство, реконструкция

Реализация обязательств (залог или долги)

Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия

Передача в доверительное управление

Приватизация; национализация

Внесение имущества в уставный капитал

Аренда, наем, поднаем, перенаем

Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением

Долевое строительство с выделением долей

Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление

Изъятие земельного участка и снос строения

Оформление кредита под залог недвижимости

Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование

Обмен и мена

Расселение (коммунальной квартиры)

Введение и снятие сервитутов, бронирование




Вступление в кондоминиум

Страхование


Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

  • продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);

  • продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта);

  • продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта);

  • продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду).

Купля-продажа – сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

  • уплаты оговоренной в договоре цены;

  • оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

  • оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

  • передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

  • в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

  • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

  • передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

  • передачи проданного ему объекта недвижимости;

  • уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

  • при передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

а) соразмерного уменьшения цены сделки,

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,

г) возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

д) замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

  • предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

  • принять переданный ему объект недвижимости;

  • оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

  • оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

  • индивидуальные сделки (с участием посредника);

  • публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион – публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс – способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств – социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер – конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена – сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен – сделка:

  • между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

  • между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение – сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

  • объект недвижимости в собственность;

  • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

  • если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников.

  • для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или – при отсутствии завещания – по закону.

Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

  • постоянная рента;

  • пожизненная рента;

  • пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

  • при нарушении плательщиком обязательств;

  • при неплатежеспособности плательщика ренты;

  • в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

  • в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

  • уплату арендной платы;

  • досрочного внесения от арендатора арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения им сроков внесения;

  • расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.

Арендодатель обязан:

  • предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

  • отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

  • предупредить арендатора о правах третьих лиц;

  • произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом.

Арендатор имеет право:

  • истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

  • требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

  • при обнаружении недостатков в арендуемом объекте:

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

  • требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

  • если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

  • с согласия арендодателя:

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

в) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

  • иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

  • своевременно вносить арендную плату (ст. 614);

  • пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

^ Найм жилого помещения – операция, в которой одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

^ Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Экономическую среду определяют и характеризуют:

  • степень интеграции российской экономики в мировую систему;

  • конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;

  • уровень жизни и динамика покупательской способности потребителей;

  • уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;

  • доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;

  • состояние альтернативных и смежных рынков;

  • уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;

  • уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;

  • уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;

  • уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг (ситус).

^ Социальная сущность и среда функционирования объекта обусловлена способностью недвижимости, как предмета личного потребления, удовлетворять материальные и эстетические потребности человека, обеспечивая выполнение потребительской функции личности.

Недвижимость также способна выполнять и общественно-значимые функции, позволяющие:

  • частично компенсировать негативное воздействие деятельности человека на окружающую среду, обеспечивая экологическую безопасность общества;

  • создавать условия для социально-политической свободы общества на территории, закрепленной за соответствующим общественно-политическим образованием.

Эти качества недвижимости делают ее социально значимым благом, характеризуемым:

  • соответствием характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам;

  • размерами территории, водных объектов и лесов на душу населения;

  • уровнем плодородия почв, богатством недр полезными ископаемыми, возможностью воспроизводства запасов пресной воды;

  • удельной производительностью лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;

  • нормой жилой площади, устанавливаемой для социального найма;

  • природными особенностями территории и объекта для целей обеспечения безопасности населения.

Социальную среду функционирования объекта недвижимости образует система «человек–семья-группа-общество» со своими институтами: средствами массовой информации (СМИ), социологическими центрами, общественными организациями.

Социальную среду определяют и характеризуют:

  • престижность района местоположения объекта, определяемая составом социальных групп и социальных институтов, размещенных и (или) функционирующих на территории района;

  • состав населения – численность, плотность, пол, возраст, национальность, количество и размеры семей, распределение по территориям;

  • социальные группы – общественные, профессиональные, национальные, религиозные;

  • динамика изменения численности и состава – рождаемость, смертность, продолжительность жизни, миграционные изменения состава, прирост-убыль;

  • подвижность населения – склонность к смене места жительства и, как следствие, к участию в сделках на рынке недвижимости;

  • занятость населения – по территориям, по профессиям и видам деятельности, по отраслям;

  • структура уровней образования – доля лиц с высшим, общим средним, средним профессиональным и начальным образованием, а также без образования, степень соответствия структуры образованной общности с потребностями общественного производства;

  • состояние рынка труда и системы переквалификации кадров;

  • уровень преступности и динамика изменения эффективности работы правоохранительной системы.

Социальная среда формирует:

  • нормы мировоззрения, морали, религиозных убеждений;

  • культурные традиции, обычаи и ценности;

  • образ жизни с целями, нормами взаимоотношений и потребительскими приоритетами.


Вопросы для самоконтроля:

  1. Какие объекты относятся к недвижимым вещам?

  2. Перечислите признаки, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу.

  3. Что представляет собой жизненный цикл объекта недвижимости?

  4. Перечислите и охарактеризуйте основные стадии жизненного цикл объекта недвижимости.

  5. Приведите состав природных компонентов недвижимости.

  6. Перечислите характеристики земельного участка.

  7. Классифицируйте земельные участки.

  8. Что такое недра, леса, водные объекты?

  9. Приведите состав рукотворных компонентов недвижимости (улучшений) в составе недвижимости.

  10. Перечислите основные характеристики физической среды функционирования объекта недвижимости.

  11. Какие вещные права предусмотрены действующим законодательством РФ?

  12. Какие правомочия принадлежат собственнику недвижимости?

  13. Кто может быть субъектом права собственности?

  14. С какого момента возникает право собственности на недвижимость?

  15. Что составляет содержание понятий «хозяйственное ведение» и «оперативное управление»?

  16. Что такое сервитут, ипотека?

  17. Перечислите основные характеристики правовой среды функционирования объекта недвижимости.

  18. Перечислите основные функции недвижимости как экономического блага.

  19. Перечислите особенности недвижимости как товара.

  20. Перечислите особенности недвижимости как как финансового актива.

  21. Перечислите основные характеристики экономической среды функционирования объекта недвижимости.

  22. В чем состоит социальная сущность недвижимости?

  23. Что такое сделка? Порядок заключения сделок? Действительность сделки.

  24. Перечислите виды сделок с объектами недвижимости.

  25. Перечислите формы организации операций купли-продажи

  26. В чем состоит главное отличие сделок купли-продажи, дарения, мены и ренты от других видов сделок?

  27. В чем состоят права покупателя объекта недвижимости?




страница1/8
Дата конвертации24.10.2013
Размер2,56 Mb.
ТипУчебное пособие
  1   2   3   4   5   6   7   8
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rud.exdat.com


База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2012
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Документы