Учебное пособие Издательство Тюменского государственного университета 2010 icon

Учебное пособие Издательство Тюменского государственного университета 2010



Смотрите также:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
Тема 10. Управление земельными ресурсами

^ Цель – изучение категории земель, земельного рынка, порядка распоряжения земельными участками и расчета их кадастровой стоимости.

Задачи:

  • рассмотреть в соответствии с Земельным кодексом РФ категории земель;

  • ознакомиться с видами сделок с земельными участками;

  • изучить перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ и МО на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю;

  • изучить порядок предоставления земельных участков под строительство;

  • познакомиться с правовыми основами расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Указания по самостоятельному изучению главы.

Просмотреть действующее законодательство о порядке предоставления земельных участков под различные виды строительства.


§1. Категории земель

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ все земли РФ делятся на семь категорий, и включают земли:

      1. земли сельскохозяйственного назначения;

      2. земли поселений;

      3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

      4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

      5. земли лесного фонда;

      6. земли водного фонда;

      7. земли запаса.


Категория земель указывается в:

  1. актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

  2. договорах, предметом которых являются земельные участки;

  3. документах государственного земельного кадастра;

  4. документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

  5. иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

^ Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

^ Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.

^ Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ (далее – земли промышленности и иного специального назначения).

^ Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

1 земли промышленности;

2 земли энергетики;

3 земли транспорта;

4 земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5 земли для обеспечения космической деятельности;

6 земли обороны и безопасности;

7 земли иного специального назначения.

^ Земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со статьей 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

^ Порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, а также установления зон с особыми условиями использования земель данной категории определяется:

1. Правительством РФ в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности;

2. органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов РФ;

3. органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности.

Земли промышленности и иного специального назначения в соответствии со статьей 24 Земельного кодекса могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

^ К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

1 особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

2 природоохранного назначения;

3 рекреационного назначения;

4 историко-культурного назначения;

5 иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель, особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов.

^ К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

^ К землям водного фонда относятся земли:

1 покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

2 занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного кодекса.

Государственное разграничение земель

Показатели, характеризующие земельный участок, заносятся в государственный земельный кадастр и находятся в документах регистрации прав на землю. Земельные участки на территории муниципальных образований могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

К государственным землям относятся федеральные земли и земли субъектов Федерации. К муниципальным землям относятся земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.

На момент принятия Земельного кодекса 2001г. в государственной собственности по данным Росземкадастра 92,5% всех земель РФ находилось в государственной собственности. Значительную часть этих земель, естественно, составлял лесной фонд и земли водного фонда. Из 7,5% земель, которые не относятся к государственным, 7,1% земель составляют земельные доли из состава земель сельхозназначения, 0,4% – это земли физических лиц (дачные, садовые участки, а так же земли, приватизированные под промышленными предприятиями до 2001г.).

После принятия Земельного кодекса в 2001г. вышел Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю», который должен был разграничить собственность на землю на уровне федеральном, субъектов Федерации и местной администрации. Структура земельного фонда в 2001 году по формам собственности на землю показаны на схеме.

Схема 3.

^ Структура земельного фонда РФ по формам собственности до разграничения государственной собственности на землю.



Схема 4.

Структура земельного фонда РФ по формам собственности на землю после 5 лет действия закона о разграничении государственной собственности на землю

Схема 5.



Структура земельного фонда Российской Федерации по формам собственности на 1 января 2005г.


Как видно, за 5 лет удалось определить собственность РФ на землю; неразграничение земли составили на 1.01.05г. 68,9% земельного фонда РФ.

Закон о разграничении государственной собственности на землю устанавливал правила и процедуру разграничения госсобственности, в соответствии с которыми должны были быть разработаны, сформированы и согласованы перечни всех земельных участков РФ по уровням собственности – федеральным, субъектов Федерации, местной администрации.

01 июня 2006г. вступил в силу Федеральный закон № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость». В соответствии с этими законами, распоряжение земельными участками, являющимися федеральной собственностью, «осуществляется после государственной регистрации права собственности на них». Это означает, что земельными участками в федеральной собственности признаются только те участки, права на которые зарегистрированы до принятия настоящего закона, а также иные предусмотренные федеральными законами земли. Далее закон указывает, что «отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими». Распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, а в административных центрах соответствующими органами местного самоуправления.

Земельные участки

В соответствии со статьей шестой Земельного кодекса РФ земельный участок - это часть поверхности земли, в том числе и почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

^ Объектами земельных отношений являются:

1 земля как природный объект и природный ресурс;

2 земельные участки;

3 части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки могут обособляться как физически, так и юридически. Физическое обособление земельного участка происходит в процессе проведения землеустроительных мероприятий, установления границ и межевых знаков. Юридические земельные участки обособляются путем создания нормативно-правовых актов и различных правоустанавливающих документов, свидетельства о регистрации, прав собственности на земельный участок, лицензия, разрешение на право пользования, заключение договоров аренды и заключение, удостоверяющее взаимное согласие субъектов РФ, на изменение границ между ними, включение в кадастры данных о площадях и размещение категорий земель, предоставление земельных участков, издание картографических материалов.

С точки зрения проводимой земельной реформы наиболее важным является то, что земельный участок является неотъемлемым атрибутом недвижимости. Особо важным является понимание единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельная составляющая недвижимости

В соответствии с градостроительным зонированием земельные участки могут относится к жилым, общественно-деловым, производственным зонам, зонам инженерной и транспортной инфраструктуры, зонам сельскохозяйственного использования, зонам рекреационного назначения, зонам особо охраняемых территорий, зонам специального назначения, зонам размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. В состав жилых зон могут включаться:

1 зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2 зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3 зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4 зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5 зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

^ В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1 зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2 зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3 зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4 общественно-деловые зоны иных видов.

Сегодня, рассматривая недвижимость в сельском хозяйстве, мы можем выделить следующие организационные формы:

  • вертикально интегрированные структуры, объединяющие производство сельскохозяйственной продукции с переработкой и продажей; имеют сформированную полноценную недвижимость, включающую здания, находящиеся в частной собственности, а также другие здания и сооружения различного функционального назначения. Доля стоимости земельных участков в общей стоимости недвижимости составляет от 30 до 75%, как правило, земельные участки находятся в частной собственности у одного или нескольких крупных землевладельцев.

  • традиционные сельскохозяйственные предприятия, иногда с объектами малой переработки. В этих предприятиях недвижимость является частной, чаще всего в форме акционерной собственности, но, тем не менее, это – полноценная недвижимость;

  • личные подсобные хозяйства, находящиеся в частной собственности. Из-за отсутствия современных зданий и сооружений основой недвижимости в личных подсобных хозяйствах является земельный участок;

  • крестьянские фермерские хозяйства, находящиеся в частной собственности. Как и в случае с личными подсобными хозяйствами, основную часть недвижимости составляют земельные участки;

  • недвижимость, называемая «ИЖС» – индивидуальное жилое строительство.

Это классический вид личной собственности в развитых рыночных странах, у нас в стране можно выделить: городской индивидуальный жилой фонд, как правило, ветхий и некомфортабельный, а также появляющиеся новые элитные таунхаусы и коттеджные поселки на территории поселений; пригородную недвижимость от старых участков с маленькими домиками, до современных коттеджных поселков и поместий.

Все эти разнообразные варианты личного жилья характеризуются собственностью на здания (90% личного жилья) и на 87% – на земельные участки (13% сохранили право пожизненного наследования, владения или аренды).

Выкуп земельных участков под промышленными и иными предприятиями – важнейшая часть земельной реформы. Стоимость этих земельных активов оценивается в один триллион USD, они занимают свыше 500 тыс. га (80 тыс. земельных участков, на которых расположены 22 тыс. предприятий). Приватизация земельных участков позволяет формировать полноценную недвижимость на предприятиях, повышает стоимость бизнеса, расширяет возможности кредитования под залог недвижимости, приближает отчетность предприятий к международным стандартам финансовой отчетности и позволяет привлекать иностранные инвестиции, а также позволяет получать больший выкуп при изъятии участка в федеральных или муниципальных нуждах. Промышленные предприятия занимают менее 1% территории страны, но они дают более 90% всех собираемых земельных платежей.

Выкуп земельных участков был введен в экономический оборот Земельным кодексом. В 2001г. было отменено право бессрочного пользования землей для промышленных и других предприятий. Закон лишил все промышленные, транспортные, энергетические и прочие предприятия, которые находятся в частной собственности, (а в России практически вся промышленность, транспорт и энергетика к 2001г. находились в руках частных собственников, за исключением казенных предприятий) права бессрочного пользования землей, на котором они находились. Все промышленные предприятия обязаны были перейти на новые титулы права: либо на собственность, либо на аренду. Отмена права бессрочного пользования и переход на права собственности (через выкуп) или аренду являются основными новациями этого кодекса. Правила выкупа земельных участков установлены Законом РФ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Выкупная стоимость устанавливается кратной ставке земельного налога в зависимости от численности населения в поселениях в пределах, установленных Правительством РФ.

Таблица 1.

^ Ставки выкупной цены на земельные участки под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями.

^ Численность населения

Ставка выкупной цены к земельному налогу

Свыше 3-х млн. человек

5-30

От 500 тыс. человек до 3-х млн.

5-17

Менее 500 тыс. человек

3-10


В связи с тем, что выкуп земельного участка под каждым промышленным предприятием требует колоссального количества денежных средств, то для большинства промышленных, энергетических, транспортных предприятий это весьма проблематично.

Первый срок перехода на новую форму собственности был 01.01.2004г., затем он продлен до 01.01.2007г. В 2001г. было оформлено всего лишь 15% земельных участков промышленных и других предприятий в собственность, в 2002 и 2003гг. этот процесс замедлился. Это связано с высокой стоимостью выкупа, сложностью оформления. Стоимость выкупа земельных участков выросла за 2002-2003г. в 3.6 раза в связи с ростом земельного налога.

Земельный налог является базой расчета выкупной цены земельного участка. Сам налог до 01.01.2006г. рассчитывался в соответствии с Федеральным законом «О плате за землю», которым было введено платное землепользование и в соответствии, с которым устанавливались базовые ставки земельного налога по субъектам Федерации. Эти ставки пересматривались ежегодно в процессе утверждения бюджета РФ. С 1991г. по 2003г. земельный налог вырос в 2592 раза, причем, темп роста базовых ставок земельного налога изменялась неравномерно:

  • до 2002г. увеличивался в соответствии с ростом инфляции в стране;

  • в 2002г. увеличился в 2 раза, при величине инфляции 15% и росте ВВП 4,7%;

  • в 2003г. увеличился в 1,8 раза, при величине инфляции 13% и росте ВВП 3,2%.

Таким образом, за три года базовая ставка земельного налога выросла в 3,6 раза. Это затормозило процесс выкупа земельных участков под промышленными предприятиями. В регионах самостоятельно устанавливается кратный земельному налогу коэффициент. Если в Москве долгое время не утверждалась 30-и кратная ставка выкупной цены как заниженная по сравнению с рыночной стоимостью земельных участков, то в некоторых крупных городах в 2002г. была утверждена 69-и кратная и даже 75-и кратная ставка земельного налога. В то же время в ряде регионов были приняты понижающие коэффициенты стоимости выкупа земельных участков: в Калининграде утвердили - 5-и кратную, плюс к этому снизив базовую ставку земельного налога; в Брянске с 2003г. утверждена 3-х кратная ставка выкупной стоимости.

Таким образом, приватизация земельных участков привязана к величине земельного налога. Как только земельный налог стал базой расчета выкупной цены, он начал расти опережающими темпами по сравнению с темпами роста инфляции, ВВП и промышленного производства, стоимость выкупа земельных участков превысила объемы годового промышленного производства и процесс выкупа земельных участков сначала затормозился, а к концу 2003г. практически прекратился.

В результате к 2005г. права собственности были зарегистрированы только для 15% земельных участков под промышленными предприятиями, притом, что сформированы приватизационные документы для 35% предприятий. В результате приватизационные процессы в стране практически заблокированы, разгосударствление государственной собственности не состоялось.

Для решения наболевших проблем Правительством подготовлен и предложен к обсуждению законопроект о фактически «бесплатной» приватизации земельных участков по символической цене – 2,5% кадастровой стоимости земельных участка, для предприятий Москвы и Санкт-Петербурга – 20% кадастровой стоимости. В соответствии со ст. 31, ч. II Налогового кодекса РФ земельный налог также исчисляется по кадастровой стоимости в размере 1,5%. Следовательно, выкупная цена будет меньше двух ставок земельного налога, а для Москвы и Санкт-Петербурга меньше 14 ставок. Это, безусловно, может ускорить процессы приватизации при условии заинтересованности регионов в получении выкупа в свои бюджеты, в противном случае для них может быть предпочтителен вариант аренды. Земельные активы после приватизации будут вовлечены в рыночный оборот, но уже по рыночной стоимости.


§2. Понятие земельного рынка

Земельный рынок в РФ начал формироваться в 90-е годы XX-го века. Земельные рынки – неотъемлемая часть любой рыночной экономики, в т.ч. российской. В нашей стране базовые понятия земельных рынков появились в начале 90-х годов, но практически земельные рынки начали оказывать заметное влияние на формирование земельно-финансовых активов предприятий только после принятия Земельного кодекса 2001г.

Основными (базовыми) объектами земельного рынка являются земельные участки и их части, а также права на них, а субъектами – юридические и физические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

В рыночной экономике невозможно разделить земельные участки и права на них. При совершении любой сделки с земельным участком происходит переход права от одного субъекта к другому; права на земельный участок не имеют смысла без самого участка, но и земельный участок без оформленного на него права не может быть объектом рыночной сделки. Земельные рынки (т.е. специализированные рынки земельных участков – земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель промышленности и др. как самостоятельные сектора земельного рынка в целом) являются неотъемлемой частью рынка земельно-имущественных комплексов. Сложность заключается в том, что в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости свидетельства о праве собственности на земельные участки и на здания (строения, сооружения) выдаются органами государственной регистрации раздельно, единые земельно-имущественные комплексы (включая предприятия как самостоятельный объект недвижимости) и единые объекты недвижимости пока регистрации не подлежат. В перспективе законодательство теоретически может быть дополнено нормативно-правовыми актами, позволяющими реализовать провозглашенный в статье 1 Земельного кодекса принцип единства юридической судьбы земельных участков и иных прочно связанных с ними иных объектов недвижимости (зданий, строений и сооружений), допускающий объединение этих объектов в полноценный самостоятельный (единый) объект недвижимости.

Существует множество определений рынка. Среди них наиболее распространенным является определение, связывающее 3 основных признака: (1) предмет сделок (объект рынка), совершаемых (2) гражданами, хозяйствующими субъектами и государством (субъекты рынка) при (3) участии, посредничестве или сопровождении со стороны профессиональных участников рынка (институциональная инфраструктура рынка).

Схема 6.

^ Виды «земельных» сделок, заключаемых субъектами земельных рыночных отношений

Виды сделок с земельными участками

Рассмотрим один из вариантов классификации земельных рыночных сделок. При этом следует иметь в виду, что разделение сделок на категории построено по следующему принципу:

1 сделки, приводящие к отчуждению земельного актива, являющегося их предметом;

2 сделки, не приводящие к отчуждению земельного актива, являющегося их предметом;

3 сделки, предметом которых земельный актив непосредственно не является (исключая ипотеку).

^ Сделки, совершаемые на земельном рынке, условно можно разделить на 2 основных группы :

1 сделки, совершаемые на первичном рынке;

2 сделки, совершаемые на вторичном рынке.

Сделки первичного земельного рынка

Под первичным рынком понимается совокупность сделок, совершаемых с земельными активами, находящимися в государственной (муниципальной) собственности. К таким сделкам можно отнести сделки, перечисленные ниже.

1. Продажа недвижимости (в рамках приватизации государственного или муниципального имущества).

Сделки купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества предусмотрены статьей 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – «Закон о приватизации»). К сделкам, связанным с продажей государственного или муниципального недвижимого имущества, относятся, в том числе, следующие сделки купли-продажи объектов недвижимости (земельных участков, их частей и единых объектов недвижимости):

  • продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

  • продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

  • продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

  • продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

  • передача государственного или муниципального имущества в порядке погашения государственных, муниципальных облигационных займов (включая «земельные» займы, о которых подробно говорится в главе 4.8).

2. Внесение государственного или муниципального имущества в уставный капитал открытого акционерного общества (ОАО).

Такого рода сделки предусмотрены статьей 13 Закона о приватизации. В качестве имущества, передаваемого в уставный капитал ОАО, могут выступать земельные участки и иные виды земельно-имущественных активов.

3. Безвозмездная передача объектов недвижимости (в рамках разграничения государственной собственности).

Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также рядом других правовых актов предусмотрена безвозмездная передача объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности РФ, в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

4. Аренда недвижимости (в рамках использования государственного или муниципального имущества).

Сделки данного типа предусматривают передачу объектов недвижимости во временное владение и/или пользование юридическим лицам и гражданам (см. главу 34 ГК РФ и статью 22 Земельного кодекса РФ).

5. Безвозмездное пользование/Договор ссуды (в рамках использования государственного или муниципального имущества).

Такого рода сделки предусмотрены главой 36 ГК РФ (для земельных участков – статьей 24 Земельного кодекса РФ). Они являются целесообразными, если в качестве пользователя выступают бюджетные учреждения или государственные (муниципальные) унитарные предприятия.

6. Концессионное соглашение (в рамках использования государственного или муниципального имущества).

Главой 54 ГК РФ предусмотрены сделки, объединенные наименованием «коммерческая концессия». Содержание таких сделок заключается в предоставлении права использования в коммерческой деятельности комплекса исключительных прав, принадлежащих правообладателю. Однако перечень объектов исключительных прав, составляющих предмет договора коммерческой концессии, в ГК РФ не определен, а законодательство о концессии в РФ пока представлено только Федеральным законом от 21 июля 2005года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», из контекста которого следует, что так называемые «концессионные соглашения» никакого отношения к «коммерческой концессии» не имеют. Как следует из указанного закона, в концессию может передаваться недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности (объект концессионного соглашения). При этом, как следует из статьи 11 этого Закона, «земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и (или) который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) на срок действия концессионного соглашения».

Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных видов договоров, предусмотренных федеральными законами (смешанный договор – см. пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

7. Договор о развитии застроенной территории.

Федеральным законом от 18 декабря 2006года № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (см. статью 1) предусматривается введение в правоприменительную практику нового вида сделок с земельными участками – «Договора о развитии застроенной территории».

По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется исполнить следующие обязательства:

  • подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования;

  • создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

  • уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Указанные обязательства могут исполняться этой стороной как своими силами и за свой счет, так и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц.

Договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ.

Орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для исполнения обязательств, принятых на себя второй стороной по договору о развитии застроенной территории.

8. Ипотека земельного участка, находящегося в публичной собственности (в рамках использования государственного или муниципального имущества).

Федеральный закон от 18 декабря 2006года № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статье 19 определил принципиально новый для первичного земельного рынка вид сделок, который ранее не мог существовать ввиду прямо запрета на их совершение. Речь идет об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Теперь в силу новой статьи 62.1 Закона об ипотеке предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

9. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.

Такого рода сделки предусмотрены статьями 268-270 ГК РФ и статьей 20 Земельного кодекса РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса РФ. Юридические лица, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2009 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.

10. Пожизненное наследуемое владение земельными участками.

Такого рода сделки предусмотрены статьями 265-267 ГК РФ и статьей 21 Земельного кодекса РФ.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ сохраняется. При этом граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

^ Сделки вторичного земельного рынка

Под вторичным рынком понимается совокупность сделок, совершаемых с земельными активами, находящимися в собственности юридических (кроме субъектов государственной и муниципальной собственности) и физических лиц. Эти сделки можно разделить на 3 категории.

^ Сделки 1-й категории.

1. Купля-продажа недвижимости.

Сделки данного типа предусмотрены главой 30 ГК РФ (см. §§ 7 и 8). Они совершаются:

  • собственниками объектов недвижимости на открытом рынке;

  • на публичных торгах (в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки в случаях, предусмотренных Законом об ипотеке);

  • в порядке выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

  • лицами, не являющимися собственниками объектов недвижимости, осуществляющими их продажу на открытом рынке (в т.ч. продажу на комиссионной основе, в рамках доверительного управления и т.д.).

2. Мена.

3. Сделки данного типа предусмотрены главой 31 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости на открытом рынке.

4. Дарение.

Сделки данного типа предусмотрены главой 32 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости по их инициативе.

5. Рента.

Сделки данного типа предусмотрены главой 33 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости путем отчуждения их под выплату ренты.

6. Внесение имущества в уставный капитал хозяйственного общества.

Такого рода сделки представляют собой некоторую группу сделок, результатом которых является отчуждение имущества, передаваемого в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества (главным образом – акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью). В качестве такого имущества могут выступать земельные участки и отдельные виды прав на них, например, право аренды.

^ Сделки 2-й категории.

1. Аренда и субаренда объекта недвижимости.

Сделки данного типа предусмотрены главой 34 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости на открытом рынке.

2. Безвозмездное пользование/Договор ссуды.

Сделки данного типа предусмотрены главой 36 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости по их инициативе.

3. Доверительное управление.

Сделки данного типа предусмотрены главой 53 ГК РФ и статьей 209 (п. 4). Они совершаются собственниками объектов недвижимости по их инициативе.

4. Договор простого товарищества.

Сделки данного типа предусмотрены главой 55 ГК РФ. Они совершаются собственниками объектов недвижимости по их инициативе.

Сделки 3-й категории.

1. Договор об ипотеке.

Как уже отмечалось выше, ипотека (залог недвижимого имущества) не является самостоятельной сделкой. Она относится к так называемым способам обеспечения исполнения обязательств (см. главу 23 ГК РФ). При этом природа обеспечиваемого обязательства может быть практически любой. Предметом ипотеки могут являться как объекты недвижимости (включая земельные участки), так и право их аренды.

2. Ипотечный заем.

Под сделками ипотечного займа понимаются обычные сделки займа, предусмотренные главой 42 ГК РФ (см. § 1), в которых обязательство заемщика обеспечивается ипотекой.

3. Ипотечный кредит.

Под сделками ипотечного кредита понимаются кредитные сделки, предусмотренные главой 42 ГК РФ (см. § 2), в которых обязательство заемщика обеспечивается ипотекой. При этом различают кредит под залог недвижимости и, собственно, ипотечное кредитование, когда средства кредита используются для целей приобретения объекта недвижимости, который «автоматически» становится предметом залога (ипотеки).

4. Ипотечный облигационный заем.

Под сделками ипотечного облигационного займа понимаются выпуски облигаций, предусмотренные статьей 816 ГК РФ, в которых обязательство заемщика (эмитента облигаций) обеспечивается ипотекой или ипотечным покрытием. При этом возможны два типа ипотечного облигационного займа:

  • выпуск облигаций, обеспеченных залогом недвижимого имущества (см. пункт 1 статьи 27.3 Закона о рынке ценных бумаг );

  • выпуск облигаций, обеспеченных залогом ипотечного покрытия (см. статью 2 Федерального закона от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), где под ипотечным покрытием понимается сложный имущественный комплекс, составляемый, в том числе, из обеспеченных ипотекой денежных требований, денежных средств в валюте РФ и иностранной валюте, а также государственных ценных бумаг и недвижимого имущества.

5. Уступка права (требования).

Сделки уступки права (требования), предусмотренные статьями 382-390 ГК РФ, могут рассматриваться в качестве самостоятельных сделок, если они оформляются отдельным договором. При переходе к новому кредитору уступаемого права одновременно переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. новый кредитор, становится, например, залогодержателем по договору ипотеки, обеспечивающему исполнение того обязательства, право требования, в отношении которого перешло к нему по сделке.

6. Финансирование под уступку денежного требования.

Сделки финансирования под уступку денежного требования, предусмотренные главой 43 ГК РФ, заключаются в передаче финансовым агентом денежных средств своему клиенту, который является кредитором третьего лица и соглашается уступить это денежное требование финансовому агенту. Предметом этих сделок являются денежные требования, вытекающие, как правило, из сделок купли-продажи, включая продажу недвижимости. В роли финансового агента может выступать только кредитная организация.

7. Посреднические сделки (Договор поручения, Договор комиссии, Договор агентирования).

Собственник объекта недвижимости, осуществляя его продажу на открытом рынке, может действовать как самостоятельно, так и с помощью посредников (представителей). В рамках посреднических сделок представители могут действовать как от имени продавца (Договор поручения, Договор агентирования 1-ого рода), так и от своего имени (Договор комиссии, Договор агентирования 2-ого рода). Посреднические сделки предусмотрены главами 49, 51, 52 ГК РФ.

8. Предоставление услуг по оценке объекта недвижимости.

Право распоряжения, объектом недвижимости, включая его продажу, предопределяет необходимость установления его стоимости, которая, в конечном итоге, определяет его цену. Оценка стоимости объектов недвижимости регулируется Законом РФ «Об оценочной деятельности».

9. Предоставление информационно-консалтинговых услуг.

Реализация права собственности на объекты недвижимости, подготовка, заключение и сопровождение сделок с объектами недвижимости, поиск источников финансирования и объектов инвестиций – все это далеко не полный перечень задач, оптимальное решение которых зачастую невозможно без профессиональных знаний. В связи с этим предоставление информационно-консалтинговых услуг участникам рынка недвижимости со стороны специализированных коммерческих организаций является обязательным элементом инфраструктуры рынка. Такого рода сделки относятся к сделкам возмездного оказания услуг, предусмотренных главами 39 ГК РФ.

Отнесение ипотечных сделок к 3-ей категории является достаточно условным, что связано, главным образом с тем, что ипотека не является самостоятельной сделкой. То есть, невозможно заключить отдельный договор ипотеки без предварительного или одновременного заключения договора, оформляющего основное обязательство (обязательство, обеспечиваемое ипотекой). Точно также ипотека не может возникнуть в силу закона без существования или возникновения какого-либо обязательства при наступлении соответствующих обстоятельств, предусмотренных законом.

Особенности возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав в рамках земельно-имущественных правоотношении. Раскрытие понятия «права на землю»

Устоявшийся термин «права на землю» подразумевает совокупность прав, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделять на две основные группы (см. статью 25 ЗК РФ):

1 собственность на землю (см. главу III ЗК РФ);

2 постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками (см. главу IV ЗК РФ).

В свою очередь, вторую группу можно разделить на две подгруппы:

  • права на объекты земельно-имущественных отношений;

  • права, возникающих в результате совершения сделок с объектами земельно-имущественных отношений.

При этом право собственности на землю можно будет отнести к первой подгруппе. В итоге получится несколько иная классификация:

1 право собственности и иные вещные «права на землю»;

2 обязательственные «права на землю».

В результате такой «переклассификации» мы обнаруживаем, что подгруппа обязательственных «прав на землю» должна включать помимо перечисленных в названии главы IV ЗК РФ и некоторые другие, включая, например, права залогодержателя по договору о залоге.

Схема 25 иллюстрирует структуру земельных правоотношений, регулируемых законодательством РФ.

Понятие «права на землю» используется также и в главе 17 ГК РФ (см. статьи 260, 264-276), при этом содержание этого понятия раскрывается через «право собственности на землю» и «права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков». Последние определяются как «права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником» (см. пункт 2 статьи 264 ГК РФ).

Из этого следует, что «права на землю», как и другие виды имущественных прав, делятся на две группы: вещные и обязательственные. Первую группу составляют собственно права на объекты земельно-имущественных отношений, а вторую – права, возникающие в результате сделок с этими объектами.

Все виды прав на объекты земельно-имущественных отношений и прав, возникающих в результате совершения сделок с этими объектами, относятся к имущественным правам и условно делятся на вещные и обязательственные, то есть, на:

1 права непосредственно на эти объекты,

2 права, связанные с оборотом этих объектов.

Основания возникновения гражданских прав, порядок их осуществления и защиты регламентируются ^ Гражданским кодексом Российской Федерации.

Объекты и субъекты «прав на землю»

Под объектами «прав на землю» понимаются объекты земельных отношений, перечисленные в пункте 1 статьи 6 ЗК РФ:

1 земля как природный объект и природный ресурс;

2 земельные участки;

3 части земельных участков.

Под субъектами «прав на землю» понимаются участники земельных отношений, перечисленные в пункте 1 статьи 5 ЗК РФ:

1 граждане (включая иностранных граждан и лиц без гражданства);

2 юридические лица;

3 РФ;

4 субъекты РФ;

5 муниципальные образования.

Схема 7.


^ ПРАВО НА ЗЕМЛЮ











^ ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА





^ ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ

АРЕНДА


ПРОЧИЕ


ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ

ПРОЧИЕ


ПРОЧИЕ


СЕРВИТУТ

^ БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ

Структура земельных правоотношений, регулируемых законодательством РФ


§3. Порядок распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и участками, государственная собственность на которые не разграничена

В соответствии с Конституцией РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Субъект права собственности на землю − это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Субъектами права государственной, муниципальной собственности на землю являются государственные и муниципальные территориальные образования: РФ, ее субъекты, муниципальные образования.

В соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации (далее − ЗК РФ) участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Изначально ЗК РФ было установлено, что земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований являются государственной собственностью. А к муниципальной собственности были отнесены:

  • земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ;

  • земельные участки, право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

  • земельные участки, которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Кроме того, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

  • принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

  • уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

  • обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Порядок разграничения государственной собственности на землю, вступающий в силу с 1 июля 2006 года, и порядок государственной регистрации прав

Вступивший с 1 июля 2006 года Федеральный закон от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее − ФЗ № 53) признал утратившим силу порядок разграничения государственной собственности на землю, ранее установленный Федеральным законом от 17 июля 2001 года N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". Также данным федеральным законом был установлен новый порядок разграничения государственной собственности на землю и определено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.

В целях разграничения государственной собственности ФЗ № 53 было установлено, что

^ К федеральной собственности относятся:

  • земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;

  • земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

  • иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности субъектов РФ относятся:

  • земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;

  • земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

  • иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

^ К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

  • земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

  • земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

  • иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

В целях увязки ранее действующего порядка разграничения государственной собственности на землю и вновь установленного порядка федеральным законодателем было определено, что изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 года акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно РФ, субъектов РФ и муниципальных образований на такие земельные участки.

Фактически установленный ФЗ № 53 порядок разграничения государственной собственности на землю не предполагает согласования действий органов государственной власти и органов местного самоуправления при оформлении прав собственности на земельные участки. Основным арбитром и органом, ответственным за соблюдение законодательства в данной сфере, должен теперь выступать орган государственной власти, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним. В связи с этим потребовалось внесение изменений в Федеральный закон от 21. июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с этими изменениями было установлено, что государственная регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.

В заявлении должно быть указано основание возникновения права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок. К этому заявлению должен быть приложен перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, который утверждается Правительством РФ.

Реализуя требование ФЗ № 53, Правительство РФ Постановлением № 404 от 30 июня 2006 года утвердило перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав собственности муниципальных образований на земельные участки.

Порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена

По общему правилу, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, должно осуществляться после государственной регистрации права собственности на них. Однако отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

В соответствии с порядком, установленным ФЗ № 53, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

Для органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов полномочие по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не является вопросом местного значения и в силу требований статьи 19 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее − ФЗ № 131) является отдельным государственным полномочием.

В соответствии с общими положениями действующего законодательства исполнение органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий влечет за собой особый порядок правового регулирования и особый порядок расходования денежных средств на исполнение подобных полномочий.

После разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований арендная плата за земельные участки, средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков перечисляются в доходы соответствующих бюджетов в зависимости от права собственности на земельные участки.

Вступление в силу с 1 июля 2006 года ФЗ № 53, уточнившего порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в части определения типа муниципального образования, которым данное право предоставлено законом, привело к перераспределению полномочий между муниципальными образованиями в целом ряде субъектов РФ. В частности, это касается тех субъектов РФ, в которых ранее органы местного самоуправления поселений исполняли полномочия по распоряжению земельными участками.

В подобных субъектах РФ на момент принятия ФЗ № 53 именно в органах местного самоуправления поселений были сосредоточены все ресурсы (кадровые, технические, правовые) для осуществления полномочия по распоряжению земельными участками. Для исполнения норм ФЗ № 53 органам местного самоуправления поселений и муниципальных районов пришлось провести серьезное реформирование сложившейся системы.

На практике в РФ сложилось два основных варианта исполнения полномочий по распоряжению земельными участками в муниципальных районах.

Во-первых, в ряде муниципальных районов используется вариант совместного исполнения полномочий районом и поселениями. Данный вариант реализуется на основании соглашений о совместной деятельности и предполагает участие поселений в принятии решений при распоряжении земельными участками. Основным содержанием подобных соглашений является процедура, при которой органами местного самоуправления поселений производится вся необходимая подготовительная работа по приему заявлений от граждан и юридических лиц, оформление в установленном порядке межевых дел, подготовка проектов решений, ходатайств и т.п., а органы местного самоуправления муниципальных районов принимают соответствующие решения по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

^ Второй вариант исполнения полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, заключается в самостоятельном исполнении такого полномочия органами местного самоуправления муниципального района. В данном случае участие поселений в принятии решений по распоряжению земельными участками не предполагается. И хотя этот вариант полностью соответствует требованиям федерального законодательства, он создает предпосылки для конфликтов между поселениями и районом. Кроме того, возникают проблемы при предоставлении земельных участков для целей, связанных со строительством, так как распоряжение земельными участками − полномочие муниципального района, а принятие решений о выдаче разрешений на строительство − полномочие органов местного самоуправления поселений.

Относительно безболезненно новый порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, может быть реализован только в городских округах. В городских округах, являющихся административными центрами субъектов РФ, могут возникнуть проблемы, аналогичные проблемам взаимоотношений между районами и поселениями, только в случае если полномочие по распоряжению земельными участками будет законом субъекта РФ передано органам государственной власти субъекта РФ.

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что установленный порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, нуждается в корректировке, касающейся более детальной регламентации взаимоотношений между поселениями и органами власти, уполномоченными распоряжаться земельными участками.

§4 Предоставление земельных участков под строительство

Строительство объектов на территории муниципальных образований должно осуществляться в соответствии с Правилами землепользования и застройки. С 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.

Действие градостроительного регламента не распространяется на следующие земельные участки:

  • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;

  • в границах территорий общего пользования (занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами);

  • занятые линейными объектами;

  • предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, установлен ст. 30 Земельного кодекса РФ. Земельные участки предоставляются с проведением работ по их формированию с применением одного из двух вариантов:

  1. без предварительного согласования мест размещения объектов;

  2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1. ст. 30 Земельного кодекса РФ.

Указанным пунктом установлены следующие правила. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Заключение договора о развитии застроенной территории регулируется ст. ст. 46.2.,46.3. Градостроительного кодекса РФ.

Предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка; постановка земельного участка на государственный кадастровый учет; проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления; подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов; государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования; перехода права собственности на земельный участок, договора аренды земельного участка, заключенного на срок 1 год и более.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

  • выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

  • проведение работ по формированию земельного участка;

  • государственный кадастровый учет земельного участка;

  • принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Порядок выбора земельного участка для строительства установлен ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по указанному заявлению обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Органы местного самоуправления информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Органы местного самоуправления принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены случаи обязательного резервирования земель. Так, например, в целях создания условий для строительства и реконструкции объектов автомобильного, водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта осуществляется резервирование земель. Порядок резервирования земель для указанных целей устанавливается федеральными законами. В целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности. В целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов также осуществляется резервирование земель.

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев:

1. предоставления земель лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;

2. земельный участок предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории;

3. аукцион признан не состоявшимся, поскольку в нем участвовал один участник.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в его предоставлении. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган местного самоуправления может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте муниципального образования сети "Интернет".

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, подавшему заявление. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

Аукцион по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Аукцион по продаже земельного участка, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Аукцион является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

В качестве продавца выступает орган местного самоуправления, который принимает решение о проведении аукциона. В качестве организатора аукциона выступает продавец либо действующая на основании договора с ним специализированная организация. Продавец определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Организатор устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

Организатор не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о его проведении в периодическом печатном издании, определяемом главой муниципального образования, а также разместить сообщение о его проведении на официальном сайте муниципального образования.

Предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя:

  • подготовку документации по планировке территории;

  • выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Земельные участки для их комплексного освоения предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

Аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 Земельного кодекса РФ

Резюме

В соответствии с Земельным кодексом РФ понятие термина «земля» раскрывается: «как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по охране и использованию земель осуществляется в качестве важнейшей составляющей части всего народного хозяйства страны». Поэтому необходимо знать правовой механизм использования земельных ресурсов.

Вопросы для самопроверки:

  1. Как распределяются категории земель?

  2. Что такое первичный и вторичный рынки земли?

  3. Какие документы необходимы для расширения права собственности на землю в МО?

  4. Каков порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство?



Заключение


С принятием нового ФЗ №131 существенно изменилась концепция финансово-экономических основ МСУ, прежде всего, потребовался пересмотр принципов и приоритетов в области управления и распоряжения муниципальным имуществом, а также усиления контроля и регулирования в секторе экономики муниципальных образований.

Управление муниципальной собственностью сегодня рассматривается как совокупность экономического и социального развития, которые тесно взаимосвязаны на конкретной территории МО. Поэтому экономическое и социальное развитие МО является главным фактором для обеспечения нормальных условий жизнедеятельности, роста покупательной способности и повышения уровня жизни населения.

Знакомство с организационно-экономическим механизмом и формами управления муниципальной собственностью, создание и реструктуризации муниципальных предприятий и учреждений, приватизация предприятий и банкротства, а также эффективного использования земельными ресурсами позволит специалистам, которые будут работать в органах МСУ, профессионально применять свои знания на практике и вносить свой склад в развитие каждого муниципального образования, а, значит в целом экономику всей страны.


ПРАКТИКУМ






страница8/11
Дата конвертации24.10.2013
Размер3,72 Mb.
ТипУчебное пособие
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rud.exdat.com


База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2012
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Документы