Александр Романенко: «Отсутствие порога входа в профессию риэлтора не что иное, как преступление государства перед законными владельцами недвижимости» icon

Александр Романенко: «Отсутствие порога входа в профессию риэлтора не что иное, как преступление государства перед законными владельцами недвижимости»



Смотрите также:

Александр Романенко: «Отсутствие порога входа в профессию риэлтора — не что иное, как преступление государства перед законными владельцами недвижимости»


Пост президента европейского бюро Всемирной федерации участников рынка недвижимости — FIABCI Europe впервые за 59 лет существования этой организации занял представитель России. Александр Романенко, возглавлявший до начала июня Российскую гильдию риэлторов (РГР), в новом статусе намерен продолжить работу по созданию правовой среды на рынке брокерских услуг. Сегодня в большинстве европейских государств, так же как и в России, сертифицированные риэлторы контролируют не больше 50% сделок с недвижимостью. Только в Голландии этот показатель достигает 90%. В тройке мировых лидеров также США и Канада (более 85%). В этих странах задачу клиентов по поиску надежного агента или брокера по недвижимости существенно облегчило внедрение мультилистинга — единой информационной базы данных объектов недвижимости, выставленных лицензированными (сертифицированными) агентами.

«СНИП»: Оказывает ли Всемирная федерация реальное влияние на рынки недвижимости или это скорее элитный клуб профессионалов, где на первые роли допустили наконец и Россию?

— Кроме того что FIABCI — одна из старейших международных организаций (в будущем году ей исполнится 60 лет), это сегодня единственная из всех существующих в мире профессиональных ассоциаций по недвижимости, которая аккредитована при ООН и наделена специальными полномочиями этой организации. Так что наряду с неформальным статусом «элитного клуба» у FIABCI есть довольно прочные политические позиции и реальные юридические инструменты — в частности, для того чтобы оказывать практическую помощь тем странам, которые нуждаются в создании цивилизованного рынка недвижимости или не справляются своими силами с жилищными кризисами. Благодаря FIABCI в 1999 году был создан Global Нousing Foundation (Всемирный жилищный фонд), задача которого — строительство дешевого жилья для малоимущего населения в развивающихся странах. В этом году фонд направил $250 млн для жилищного строительства в Никарагуа. Эти деньги были собраны усилиями различных частных банков и фондов, в том числе Merril Lynch.

«СНИП»: Что такое «дешевое» жилье? Существуют ли формальные критерии жилищного минимума — как, например, «минимальная потребительская корзина», которая регламентируется исходя из гуманитарных стандартов ООН?

— К сожалению, применительно к жилищу таких стандартов нет, если не брать в расчет санитарные нормы, которые устанавливают минимальный размер жилой площади на человека, или нормы технического регламента, которые, в частности, обеспечивают безопасность жилого помещения и минимальный комфорт: строго говоря, «крыша над головой» должна быть непромокаемой и непродуваемой в любое время года. Но во всех странах даже эти нормы очень разные и зависят от многих локальных условий. Соответственно, для большинства населения Никарагуа, где экваториальный климат, в качестве очень недорогих и при этом вполне комфортных для постоянного проживания подходят самые простые щитовые домики, которые у нас повсеместно стоят на дачных участках. Их себестоимость при массовом строительстве не превышает $5 тыс. За $250 млн таких домов в Никарагуа можно будет поставить десятки тысяч.

«СНИП»: Может ли Россия претендовать на подобную помощь?

— Несколько лет назад этот вопрос был актуальным и обсуждался. Но сегодня, несмотря на все российские проблемы в жилищном строительстве, было бы странным оказывать гуманитарную помощь государству, чья столица возглавила список самых дорогих в мире по стоимости м2 жилья. Хотя, разумеется, Всемирный жилищный фонд не ограничивается исключительно странами третьего мира. Помощь в строительстве жилья для малоимущих планируется оказать, например, даже странам Центральной Европы (Сербия, Украина).

Но главное, в чем состоит деятельность FIABCI в Европе и что приносит практическую пользу и России, — это работа по совершенствованию институтов рынка недвижимости и формированию качественной профессиональной среды. В частности, речь идет о разработке единых европейских стандартов риэлторской деятельности, что в скором будущем позволило бы сертифицированным специалистам получать единую брокерскую лицензию. Убежден, что интеграция рынка брокерских услуг — это назревшая необходимость, потому что сам рынок недвижимости стал глобальным.

Мы также стараемся больше внимания уделять развитию нормативно-правовой базы. Поскольку даже в «старых» странах Евросоюза законодательство в сфере недвижимости не всегда отвечает современным реалиям, не говоря о бывших республиках СССР и самой России, где эта сфера находится вообще в зачаточном состоянии.

Кстати, в этом году основной доклад всемирно известного экономиста Фернандо Де Сото на Всемирном конгрессе по недвижимости в Амстердаме был посвящен проблеме регистрации прав собственности. Для того чтобы инвестор был мотивирован вкладывать деньги в землю и строительство, ему нужны гарантии. Инвестор должен иметь возможность зарегистрировать право собственности — то есть оформить титул на объекты недвижимости, прежде чем вести коммуникации и начинать строительство. Нет прав — не будет инвесторов, ничего не будет строиться. Эти, казалось бы, простые вещи, по сути, фундаментальны. Потому что система регистрации прав собственности служит основой стабильности общества и экономики, в которую не боятся вкладывать деньги, в том числе иностранные инвесторы.

«СНИП»: Практически все профессиональные сообщества в России заявили о своей готовности к переходу на саморегулирование. Какова готовность риэлторов?

— Гильдия риэлторов по готовности сейчас на втором месте пос ле оценщиков. Но нам, можно сказать, повезло: к моменту выхода Закона о СРО у нас уже были созданы органы сертификации, контроля, арбитража, защиты прав потребителя — практически все есть, за исключением некоторых требований закона, которые, на мой взгляд, не бесспорны.

Например, в законе прописано, что в органах управления СРО одну треть должны составлять независимые члены. С точки зрения здравого смысла очень странно, если одна треть людей, которые могут вообще не иметь отношения к профессии, принимает решения от имени Гильдии риэлторов, или, к примеру, Союза архитекторов, строителей — любого саморегулируемого общества. Также есть вопросы по поводу механизмов формирования компенсационного фонда, который вводится как альтернатива обязательному страхованию. Можно ли сумму в $1 тыс. — примерно таков установленный размер членских взносов, которые пойдут на формирование страхового фонда СРО, — считать адекватной тем масштабам рисков, которые существуют, например, в строительном или риэлторском бизнесе? В сертификационных стандартах, по которым сегодня работают все риэлторские ассоциации в России, заложена норма: риэлторы обязаны страховаться не меньше чем на стоимость однокомнатной квартиры — это сумма не меньше $100 тыс.

Как видите, сертификационные требования, которые мы добровольно разработали после отмены гослицензирования в 2002 году, оказались в 100 раз выше тех, что предъявлены Законом о СРО. Более того, они зарегистрированы в Госстандарте, и по ним сейчас работают все аттестованные специалисты во всех региональных ассоциациях. Кстати, сертификационные правила были разработаны лучшими специалистами гильдии на основе американских профессиональных стандартов, которые успели зарекомендовать себя на рынке — в этом году Национальной ассоциации риэлторов США исполнится сто лет.

Досье

Александр Юрьевич Романенко

Родился 26 августа 1956 года. Окончил Институт физической культуры им. Лесгафта, Институт менеджмента Калифорнийского университета. Сертифицированный управляющий недвижимостью (CРM, Institute of R. E. Management, 2003 г.). Академик Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН).

С 1993 года по настоящее время — президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» (Санкт-Петербург). В 2001-2002, 2004-2005 годах — президент Объединения профессиональных ассоциаций недвижимости стран Центральной и Восточной Европы (CEREAN). В 2006-2008 годах — президент Российской гильдии риэлторов.

В декабре 2007 года на генеральной ассамблее FIABCI избран президентом FIABCIEurope на период 2008-2009 годов.

Женат, имеет трех сыновей и дочь.

Единственный недостаток разработанной нами системы сертификации — это ее добровольность. Все ведущие компании, которые заботятся о своем имидже, конечно, проходят сертификацию. Но многие другие, особенно в отдаленных уголках страны, продолжают считать, что раз государство (закон) этого не требует, то им и не нужно.

Это также, на мой взгляд, один из очевидных изъянов Закона о СРО. Предъявлено множество требований к организации, но не дано реальных прав и полномочий, чтобы сама организация могла потребовать от участников рынка строгого соответствия профессиональному регламенту, который, по идее самих же законодателей, должен был стать одним из инструментов саморегулирования. И мы целых пять лет ждали выхода этого закона, потому что искренне надеялись: саморегулирование повысит качество профессиональной среды и защитит наш рынок от нелегальной деятельности и просто мошенников. Но после того как мы его прочитали, стало понятно, что ждали напрасно и что теперь необходимо разрабатывать и продвигать отдельный закон о брокерской деятельности на рынке недвижимости.

«СНИП»: Работа уже начата?

— Задача по скорейшей разработке закона была поставлена на только что прошедшем 17 съезде РГР. Но у российских риэлторов нет денег на такое же мощное лобби, как, например, в строительном бизнесе. Кроме того, мало написать хороший закон и инициировать его внесение в Госдуму. Самая большая проблема — добиться, чтобы люди, которые будут корректировать законопроект, не испортили его на выходе до неузнаваемости. Такова была судьба первого законопроекта о риэлторской деятельности, который был внесен в ГД в конце 90-х годов и даже прошел первое чтение. Но когда нам показали правки к исходному варианту, пришлось приложить массу усилий, чтобы он… не был принят, потому что по такому закону невозможно было бы работать! Похожая ситуация была и с пресловутым 214-м законом (ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» — прим. ред.), который потом, как ни упирались, все равно пришлось дорабатывать. Но я все равно убежден, что надо искать общий язык с законодателями и продолжать нормотворческую работу. Потому что никто лучше самих профессионалов не может знать и предусмотреть в нормативных документах все проблемные нюансы, возникающие в той или другой профессиональной сфере.

«СНИП»: Что сейчас, по вашему мнению, больше всего осложняет работу на российском рынке недвижимости?

— Об этом лучше всего говорят факты. Гильдия риэлторов уже два года проводит мониторинг СМИ, отслеживая упоминания слова «риэлтор» в криминальном контексте. Наши собственные расследования по каждому эпизоду подтверждали, что ни в одном из выявленных случаев не участвовало ни одного настоящего риэлтора — то есть сертифицированного специалиста, члена Российской гильдии риэлторов.

Сегодня в стране нет порога доступа на рынок брокерских услуг. Условно говоря, любой человек, независимо от образования, профессионального опыта и личных моральных качеств, может за 100 рублей (подав объявление в газету) назвать себя «риэлтором» и совершать операции стоимостью в сотни тысяч долларов, не отвечая при этом ни перед кем и ни за что.

Это не только самая большая проблема гильдии (действия мошенников наносят колоссальный урон профессии), но, я бы сказал, преступление государства против своих граждан. При том что в нашей стране покупка или продажа недвижимости — это, как правило, самая крупная и зачастую единственная сделка в жизни рядового российского гражданина — как можно допускать к этой деятельности шарлатанов? Кроме того, даже если никому не известный «брокер» окажется честным человеком, с него не может быть никакого спроса — он ни за что не несет ответственности.

СНИП» Есть ли достоверные оценки объема теневого рынка?

— В разных регионах страны по-разному. В крупных городахмиллионниках около половины сделок совершается без участия риэлторов. Это — большие деньги.

Например, в Санкт-Петербурге в среднем совершается 50 тыс. сделок в год. Умножим это на стоимость самой плохонькой однокомнатной квартиры — примерно $100 тыс. Получается порядка $5 млрд. То есть $2,5 млрд — это оборот рынка несертифицированных — фактически нелегальных — брокерских услуг только в СанктПетербурге. В Москве должно быть больше, поскольку там не только стоимость недвижимости раза в полтора выше, но и количество сделок в два раза больше. Несложно посчитать и налоговые потери: например, в том же Санкт-Петербурге — это около $10 млн.

«СНИП»: Можно ли повлиять на этот расклад, не дожидаясь выхода отдельного закона о риэлторах? Ведь даже если гильдии удастся быстро его подготовить и внести в Госдуму, он может пролежать там несколько созывов. Прецеденты есть: Закон о строительносберегательных кассах (о котором, кстати, как раз риэлторы отзывались позитивно) пережил несколько редакций и по меньшей мере три состава профильного депутатского комитета.

— Разумеется, у нас нет иллюзий на этот счет. Поэтому, на мой взгляд, сейчас гильдия максимально использует собственные рычаги влияния. Например, тот же 17-й съезд риэлторов принял решение добиться 100%-ной сертификации членов гильдии. Для этого, в первую очередь, нужно будет создавать органы сертификации там, где их пока нет. Сегодня РГР имеет представительства в 54 регионах России. Но учебно-сертификационные центры есть только в 30 из них. Причем что касается учебной базы, то нет необходимости создавать ее с нуля. Нужно заключать больше договоров с местными университетами и другими вузами, где специалисты по недвижимости могли бы повышать квалификацию или получать специальное высшее образование.

«СНИП»: Какова «плотность» образованных риэлторов в России? РГР ведет такой мониторинг?

— Ведем, и более того, сейчас мы создаем единый реестр агентов, который будет в открытом доступе, и любому клиенту достаточно будет зайти в Интернет, чтобы узнать, кто с ним работает. Там будут размещены фото и информация о каждом сертифицированном риэлторе. Сегодня у нас официально аттестовано 5,5 тыс. специалистов. Для такой страны, как Россия, это очень мало. Но если закон будет принят, я думаю, эта цифра увеличится в десять раз.

«СНИП»: Какая доля реального объема сделок с недвижимостью приходится на легальных профессионалов?

— Сегодня в Российскую гильдию риэлторов входит более 1800 компаний. В каждом регионе и даже в каждом отдельном городе ситуация разная. В крупных городах, включая Москву и Санкт-Петербург, с участием профессионалов совершается в среднем до 60% сделок. Но в большинстве городов этот показатель ниже 50%. Лидерство по России захватил Екатеринбург — здесь количество сделок с аттестованными риэлторами приближается к 80%.

«СНИП»: А в мире как?

— Тоже очень по-разному. В странах, где мультилистинг внедрен достаточно давно, сертифицированные риэлторы контролируют до 9/10 рынка: в Канаде и США — около 85%, в Голландии — более 90%. Такова тройка мировых лидеров. Причем Голландия — исключение из общего европейского фона. В Германии и Франции, например, аттестованный риэлтор тоже участвует лишь в каждой второй сделке — так же как в большинстве других стран, где нет единой мультилистинговой системы.

«СНИП»: Можно ли признать, что в ценообразовании на рынке недвижимости большую роль стали играть спекулятивные факторы? И как вообще рост цен влияет на рынок брокерских услуг в России?

— Говорить о спекулятивности рынка пока не приходится. В какойто степени, порой даже существенной, конечно, играет роль маркетинговая политика девелоперов. Но если жилье продается даже по очень высокой цене — значит, таков рынок.

Так как во всех регионах спрос на жилье по-прежнему намного превышает предложение, в ближайшее время цены продолжат расти, и сегодня нет объективных предпосылок к тому, чтобы они начали падать. Другое дело, что рост будет немного превышать инфляцию. Кстати, инфляция — это сегодня тоже большая беда для рынка недвижимости. Если, как ожидается, она достигнет 15-20%, то во многих крупных городах, включая Москву и Санкт-Петербург, к показателю инфляции надо прибавить еще 12-15% — это и будет ожидаемый рост цен на недвижимость. То есть рост на 2-2,5% в месяц — абсолютно объективный показатель на текущий год, к сожалению. Я хочу подчеркнуть «к сожалению»: утверждение, что риэлторы всегда рады росту цен, поскольку они на этом якобы больше заработают, — поверьте, далеко не всегда справедливо. Нам важен оборот, нам нужна активность на рынке недвижимости. А когда на рынке все дорожает, количество сделок рано или поздно начинает падать, что ведет к снижению рентабельности бизнеса.

«СНИП», №08, 2008г.

http://www.indpg.ru/snip/2008/08/21547.html



Скачать 102,74 Kb.
Дата конвертации19.01.2013
Размер102,74 Kb.
ТипЗакон
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rud.exdat.com


База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2012
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Документы