Собрание представителей icon

Собрание представителей



Смотрите также:




муниципальное образование

Суворовский район

СОБРАНИЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ


4-й созыв

25 -е заседание

РЕШЕНИЕ




от 24 декабря 2010 г. №25-253



г.Суворов

Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности на 2011 год




В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Законом Тульской области от 12.11.2007 № 898-ЗТО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области», Собрание представителей муниципального образования Суворовский район РЕШИЛО:

  1. Утвердить Методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности на 2011 год (приложение № 1).

  1. При расчете арендной платы в 2011 году применять понижающие коэффициенты по видам разрешенного использования земельных участков (приложение №2).

  2. Применять при расчете арендной платы в 2011 году по всем категориям земель (кроме земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, связи, транспорта и иного специального назначения) дополнительный понижающий коэффициент 0,7, для категории земель сельскохозяйственного назначения - 0,1.

  3. Применять при расчете арендной платы в 2011 году за земли промышленности, энергетики, связи, транспорта и иного специального назначения, кадастровая стоимость по которым утверждена постановлением администрации Тульской области от 26.11.2009 № 893 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики транспорта, связи и иного специального назначения», повышающий коэффициент 6.

  4. Решение Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 25.12.2009 № 11-140 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности на 2010 год» признать утратившим силу.

  5. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на постоянную депутатскую комиссию по бюджету, экономической политике, налогам и муниципальной собственности и администрацию муниципального образования Суворовский район.

  6. Решение вступает в силу со дня его официального опубликования.




Глава

муниципального образования

Суворовский район
^

Н.Е. Боголюбов




Приложение № 1

к решению Собрания представителей

муниципального образования

Суворовский район от 24.12.2010

№25-253 «Об утверждении Методики

расчета арендной платы за пользование

земельными участками, находящимися

государственной и муниципальной

собственности на 2011 год»


^

Методика расчета арендной платы за пользование

земельными участками





  1. Основные положения




    1. Краткое изложение основных фактов и выводов
Таблица 1

Основание проведения работ:

Договор от 10.11.2010 № 10-К-Юл-21

Исполнитель:

ЗАО «Фирма Оценщик»

Реквизиты исполнителя:

ИНН 7107039324, р/с 40702810766060102145 в Тульском отделении Сбербанка 8604, к/с 30101810300000000608, БИК 047003608 ОКОНХ 83000, ОКПО 43516858. Адрес: г.Тула, ул. Менделеевская 1, офис 305 ОГРН 1027100974647 от 18 ноября 2002 г.

Страховой полис:



^ ОАО СК «РОСНО»

полис № Г10-73029010-S2-С00-01К

от 10.06.2010


10.06.2010 г.

Дата проведения работ:

С 10.11.10 по 24.11.2010

Назначение результатов:

Актуализация методики расчета арендной платы за пользование земельными участками


1.2. Нормативные акты, использованные при подготовке методики

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 и 2.

Земельный кодекс Российской Федерации (с последующими изменениями).

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 №945 «О государственной кадастровой оценке земель».

Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Методические рекомендации Росимущества от 10.04.2003 № 1102-р.

Закон Тульской области от 01.11.2007 № 53/2384 «О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области».

Федеральный стандарт оценки № 1, утвержденный Приказом МЭРТ от 20.07.2007 № 256.

Федеральный стандарт оценки № 2, утвержденный Приказом МЭРТ от 20.07.2007 № 255.

Федеральный стандарт оценки № 3, утвержденный Приказом МЭРТ от 20.07.2007. № 254.


^ 1.3. Квалификация специалистов, разрабатывавших методику

Методика подготовлена: Шогиным Валерием Анатольевичем, имеющим высшее техническое образование и профессиональную переподготовку по специализации «Оценка предприятия (бизнеса)» (диплом о переподготовке серии ПП № 409156, выдан 23.06.2000 МИПК Российской экономической академии им. Плеханова), диплом юриста. Общий стаж работы в области оценки более 14 лет. Является членом СРО НН НКСО.

Профессиональная ответственность застрахована в ОАО «Росно», полис Г10-73069109-S2-С00-01К от 30.12.09 г. На сумму 3,0001 млн. рублей.


^ 1.4. Основные термины и определения

Срок экспозиция объекта оценки – период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект.

Дата оценки – дата, на которую определяется (действительна) стоимость.

Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Недвижимость - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (Гражданский кодекс ред. Федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ, от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ).


  1. Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками


^ 2.1. Общие положения

Настоящая Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками (далее - Методика) устанавливает порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и переданными в аренду физическим и юридическим лицам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации:

  1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

С экономической точки зрения ставка арендной платы – это цена права пользования и владения единицей площади объекта в течение определенного срока.

Расчет величины арендной платы производится в рублях, исходя из фактической площади земельного участка.

В соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» кадастровая оценка производится на основе рыночной стоимости земельных участков. Государственная кадастровая оценка земель поселений предусматривает различную удельную стоимость земель (1 кв.м) в зависимости от вида функционального использования по 14 видам использования:

  1. Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки.

  2. Земли под домами индивидуальной жилой застройки.

  3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан.

  4. Земли гаражей и автостоянок.

  5. Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса.

  6. Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами.

  7. Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи.

  8. Земли под административно-управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения.

  9. Земли под военными объектами.

  10. Земли под зданиями (строениями) рекреации.

  11. Земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья.

  12. Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами).

  13. Земли под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности.

  14. Прочие земли поселений (в том числе земли резерва).

Государственная кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения проводилась по отдельным землепользователям.

В Тульской области кадастровая оценка, результаты которой были утверждены губернатором Тульской области, проводилась в период с 2006 года по 2010 год. Дата определения кадастровой стоимости земель различного назначения была следующей:

- земли промышленности

- земли, занятые садоводческими и огородническими объединениями

- земли поселений

- земли сельхозугодий

- земли особо охраняемых территорий

- 1 января 2008 года

- 1 января 2008 года


- 1 января 2008 года

- 1 января 2006 года

- 1 января 2008 года


Как правило, результаты кадастровой оценки утверждаются за 1-2 месяца до вступления в действие.

Примечание:

  1. Дата вступления в силу нормативного документа, утверждающего кадастровую стоимость, не совпадает с датой оценки (позже или значительно позже). При таких условиях стоимость, указанная в нормативном акте соответствует рыночным ценам по состоянию на дату оценки.

  2. Следующая кадастровая оценка земель с/х назначения будет проводиться в 2011 году (по состоянию на 1 января). Даты определения стоимости земель можно уточнить в Федеральном агентстве кадастра по Тульской области по телефон 4872-35-09-16 (Коваленко Борис Иванович).

Результаты кадастровой оценки были утверждены Постановлениями администрации Тульской области:

- от 26.11.2009 № 894 (ред. от 06.04.2010) «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Тульской области»;

- от 28.12.2009 № 1007 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тульской области»;

- от 26.11.2009 № 893 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тульской области»;

- от 26.11.2009 № 892 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Тульской области»;

- от 25.11.2008 № 748 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тульской области (дооценка)».


^ 2.2. Методические основы расчета стоимости права пользования земельными участками

Оценка размера арендной платы как периодического платежа за право пользования единицей площади недвижимого имущества за определенный период может быть оценена с применением доходного и сравнительного подходов, применяемых в оценке. При определении рыночной стоимости арендной платы земельного участка следует так же иметь ввиду ограничение нижнего порога данной стоимости, предусмотренного пунктом 6 статьи 7 Закона Тульской области от 01.11.2007 № 53/2384 «О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области», определяющего ее минимальный размер земельным налогом, установ­ленным законодательством РФ.

^ 2.2.1. Определение размера арендной платы доходным подходом

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за пользование объектом недвижимости сумму большую, чем сумму, равную текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации данного объекта недвижимости. В качестве будущих доходов, как правило, рассматриваются доходы от сдачи объекта недвижимости в аренду. Чистый текущий доход от сдачи в аренду, а также от перепродажи в будущем, с учетом фактора времени и затрат на содержание составит стоимость объекта недвижимости в текущий момент.

Формулы расчета величины арендной платы за пользование объектом недвижимости построены на взаимосвязи дохода, приносимого сдаваемым в аренду объектом недвижимости и стоимости этого объекта.

Данная взаимосвязь выражается следующей формулой (формула капитализации дохода):

Ср =Р/Rк (1),

где:

Ср - рыночная стоимость земельного участка;

Р - земельная рента (арендные платежи) за период (год);

Rк - ставка капитализации;

Чистый операционный доход (земельная рента) за период является искомой величиной арендной платы за пользование земельным участком. Применяя общую формулу капитализации, можно рассчитать сумму дохода от сдачи в аренду земельного участка (величину арендной платы):

Р = Ср*Rк (2)

Ставка капитализации (Rк) является показателем стоимости капитала при его вложении в инструменты, сопоставимые по уровню риска с риском вложения в такие активы, как земельный участок. Ставка капитализации на расчетный период может быть определена:

- с привлечением независимого оценщика;

- путем анализа рыночных данных (сопоставления цены продажи сопоставимых земельных участков и рыночной ренты по ним - метод экстракции);

- либо методом кумулятивного построения.


а) Расчет ставки капитализации методом экстракции

Данный расчет применяется при наличии достоверной информации о совершенных сделках в отношении аналогичных земельных участков.

Таблица 2



п/п

Объект сравнения

^ Цена продажи (руб)

Рыночная

земельная

рента, (руб)

Коэффициент капитализации Rк

1

Аналог 1

Ц1

P1

Р11

2

Аналог 2

Ц2

Р2

Р22

3

Аналог 3

Ц3

Р3

Р33

4

Аналог 4

Ц4

Р4

Р44

….













n




Цn

Рn

Рnn

Средняя ставка капитализации

∑Рi/n

Если используется цена предложений, то необходимо к этим ценам применить скидку на уторговывание. Для цен продажи скидка составляет в среднем 20%, для цен аренды – 10%.


Таблица 3

п/п

Объект сравнения

^ Цена

предложенная

(руб)

Рыночная земельная скидка, % рента предложенная,

(руб)

^ Скидка, коэффициент % капитализации Rк

1

Аналог 1

Ц1

20 P1

15 1к)/(Ц1к)

2

Аналог 2

Ц2

20 Р2

15 1к)/(Ц1к)

3

Аналог 3

Ц3

20 Р3

15 1к)/(Ц1к)

4

Аналог 4

П4

20 Р4

15 1к)/(Ц1к)

....













n




Цn

20 Рn

Рnn

Средняя ставка капитализации

∑Рi/n


б) Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения


Rк = Rбезр..+ Rликв.. + Rриск. (3)

где:

Rбезр. - безрисковая ставка (ставка годовой доходности в рублях по депозитам наиболее надежных банков или по государственным ценным бумагам);

Rликв. - премия за низкую ликвидность актива;

Rриск. - премия за риск вложения средств в данный актив (в недвижимость);

Ставка капитализации рассчитывается один раз в год при заключении (перезаключении) договора аренды индивидуально для каждого участка.

Ставка капитализации для всех земельных участков, на ноябрь 2010 год составляет:

Rк= 7,44 + 5,58 + 1,0 = 14,02 % ,

где:

7,44 - доходность по облигациям федерального займа (на 22 ноября 2010 г.) [сайт ЦБ РФ];

5,58 - премия за низкую ликвидность (из расчета, что срок экспозиции при продаже участка не превысит 9 месяцев);

1,0 - премия за риск вложения средств в такие активы как земельный участок.

Ставка капитализации для земельных участков под коммерческими объектами недвижимости на ноябрь 2010 года составляет:

Rк= 7,44 + 3,72 + 1,0 = 12,16 %,

где:

7,44 – доходность по облигациям федерального займа;

3,72– премия за низкую ликвидность (из расчета, что срок экспозиции при продаже участка не превысит 6 месяцев);

1,0 – премия за риск вложения средств в такие активы, как земельный участок.

Исходя из формулы взаимосвязи доходности объекта и его стоимости размер базовой ставки арендной платы за 1 кв.м земельного участка в год определяется двумя способами:


^ 1. Вариант - от кадастровой стоимости:

В соответствии с действующим законодательством, определение кадастровой стоимости осуществляется не чаще одного раза в пять лет. В связи с этим. При расчете величины арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка необходимо учитывать коэффициент инфляции, учитывающий изменение рыночных цен с даты проведения оценки кадастровой стоимости до даты определения величины арендной платы. В качестве коэффициента инфляции можно использовать коэффициент удорожания объектов недвижимости (земельных участков) на локальном рынке (территории муниципального образования) или индекс инфляции, определенный на основании федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий год. Формула расчета имеет вид:

Стбаз. = Скад. * Rк * Ку (4)

где:

Скад. – кадастровая стоимость 1 кв. м;

Rк – ставка капитализации;

Ку- коэффициент удорожания.

Коэффициент удорожания учитывает изменение кадастровой стоимости, произошедшее в силу инфляционных процессов за период с даты определения кадастровой стоимости до даты определения размера арендной платы за временное пользование земельным участком. В качестве коэффициента удорожания применен % инфляции по годам. В таблице 4 приведены данные по индексам инфляции [Источник – официальный сайт Госкомстата].

Таблица 4




2007

2008

2009

Прогноз 2010

^ I квартал

1,09

1,119

1,088

1,085


Примечание: Наблюдение ведется по выборочному кругу организаций, осуществляющих операции с недвижимостью в территориальных центрах и крупных городах субъектов Российской Федерации. В качестве прогноза на 2010 год использованы данные МЭРТ.

Таким образом, общее удорожание вследствие инфляционных процессов с момента проведения оценки на конец ноября 2010 года составляет:

  • с 1 января 2006 года по 1 января 2010 года: 1,09*1,119*1,088*1,085= 1,44

  • с 1 января 2007 года по 1 января 2010 года: 1,119*1,088*1,085= 1,32

  • с 1 января 2008 года по 1 января 2010 года: 1,088*1,085=1,18

  • с 1 января 2009 года по 1 ноября 2010 года: 1,085.

Примечание: данные индексы в зависимости от даты определения кадастровой стоимости можно применять для расчета арендной платы за пользование земельными участками на 2010 год. Приведенные годовые индексы рассчитаны исходя из индексов на конец каждого года.


^ 2. Вариант - от рыночной стоимости:

Стбаз = Ср * Rк (5)

где:

Ср - рыночная стоимость 1 кв. м участка на дату определения размера аренды;

Rк - ставка капитализации.


Пример расчета 1:

Объект сдачи в аренду: земельный участок с кадастровым номером 71:18:030103 земли сельскохозяйственного назначения.

Кадастровая стоимость земельного участка (Скад) = 250,01 руб/кв.м

Дата определения кадастровой стоимости - 1 января 2006 года.

Дата определения размера арендной платы - начало 2011 года.

Определяем земельную ренту (годовую арендную плату за 1 кв.м) при коэффициенте удорожания за весь период 2,47 и ставке капитализации 14,02 %:

Ргод = Скад*Rку = 250,01*0,1402* 1,09*1,119*1,088*1,085= 50,47 рублей 1 кв. м в год.


Пример расчета 2:

Объект сдачи в аренду: земельный участок с кадастровым номером 71:18:030103 земли промышленности.

Кадастровая стоимость земельного участка (Скад) = 101,07 руб/кв.м.

Дата определения кадастровой стоимости - 1 января 2009 года.

Дата определения размера арендной платы - начало 2011 года.

Определяем земельную ренту (годовую арендную плату за 1 кв.м.) при коэффициенте удорожания за 2010 год - 1,085 и ставке капитализации 12,16 %:

Ргод = Скад*Rку = 250,01 * 0,1216*1,085= 32,99 рублей 1 кв. м в год.


______________________


^

Приложение 2

к решению Собрания представителей


муниципального образования

Суворовский район от 24.12.2010

№25-253 «Об утверждении Методики

расчета арендной платы за пользование

земельными участками, находящимися

в государственной и муниципальной

собственности на 2011 год»


^ Понижающие коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы за землю, на 2011 год




п/п

Вид разрешенного использования земельного участка

Понижающий коэффициент

1.

Для реализации инвестиционных проектов, включенных в Перечень приоритетных инвестиционных проектов муниципального образования (для субъектов инвестиционной деятельности – юридических и физических лиц)



0,5

2.

Под предприятиями автосервиса, автозаправочными и газонаполнительными станциями, шатрами (для юридических и физических лиц)



0,1

3.

Под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания (для юридических и физических лиц)



0,1

4.

Под объектами образования, здравоохранения, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами (для юридических и физических лиц)



0,2

5.

Под объектами административно-управленческими, финансирования, кредитования, страхования, пенсионного обеспечения (для юридических и физических лиц)



0,2

6.

Под строительство многоквартирных жилых домов (для юридических и физических лиц)


0,15

7.

Под гаражами (для юридических и физических лиц)


0,2

8.

Под объектами рекреации (для юридических и физических лиц)

0,15

9.

Под объектами промышленности

0,28

10.

Под огородами

0,05

11.

Под индивидуальными жилыми домами

0,015

____________





Скачать 222,21 Kb.
Дата конвертации24.10.2013
Размер222,21 Kb.
ТипРешение
Разместите кнопку на своём сайте или блоге:
rud.exdat.com


База данных защищена авторским правом ©exdat 2000-2012
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Документы